La vente d’une résidence secondaire peut générer une plus-value imposable.
En pratique, le calcul repose sur le prix de cession, le prix d’acquisition majoré, puis sur des abattements distincts pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. En 2026, la plus-value immobilière des particuliers reste taxée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, avec une taxe additionnelle possible au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. la fiche officielle de Service-Public sur la plus-value immobilière et la page de l’administration fiscale le rappellent. (service-public.fr)
Cet article est strictement informatif. La qualification fiscale dépend toujours des faits du dossier, notamment de la date d’acquisition, des justificatifs de frais, de l’usage du bien et, le cas échéant, de la transparence d’une société civile ou de la situation de non-résident. (legifrance.gouv.fr)
Le régime fiscal applicable à la résidence secondaire
Un logement qui ne constitue pas la résidence principale au jour de la vente relève, en principe, du régime des plus-values immobilières des particuliers prévu aux articles 150 U et suivants du CGI. La résidence principale reste exonérée, cette qualité s’appréciant au jour de la cession ; l’administration admet toutefois que le logement soit vacant pendant le délai normal de vente, en principe un an au maximum, lorsque le cédant l’a occupé jusqu’à sa mise en vente et ne l’a ni loué ni mis gratuitement à disposition entre-temps. (legifrance.gouv.fr)
Lorsque le bien est détenu via une SCI ou un autre groupement relevant des articles 8 à 8 ter du CGI, la cession doit aussi être analysée au regard de la forme sociétaire et du régime des associés. Si votre bien est logé dans une structure patrimoniale, notre comparatif sur la SCI à l’IR et la SCI à l’IS constitue un point de repère utile.
Comment calculer la plus-value brute sur une résidence secondaire ?
Le calcul se fait en trois temps : déterminer le prix de cession net, majorer le prix d’acquisition des frais admis, puis soustraire ce second montant au premier pour obtenir la plus-value brute. Ensuite seulement, on applique les abattements pour durée de détention, puis l’éventuelle taxe sur les plus-values élevées. (legifrance.gouv.fr)
Le prix de cession
Le prix de cession correspond au prix inscrit dans l’acte, majoré des charges et indemnités mentionnées au CGI. En pratique, il faut donc raisonner sur un prix net juridiquement pertinent, et non sur un simple prix affiché dans une annonce.
Le prix d’acquisition majoré
Le prix d’acquisition est le prix effectivement payé, ou la valeur vénale en cas d’acquisition à titre gratuit. Il peut être augmenté, sur justificatifs, des frais d’acquisition à titre onéreux, des frais liés à une acquisition à titre gratuit, et de certaines dépenses de travaux réalisées par une entreprise. Les frais d’acquisition à titre onéreux peuvent être retenus pour leur montant réel ou forfaitairement à 7,5 % du prix d’achat. Les travaux peuvent être justifiés au réel ou, pour un immeuble bâti détenu depuis plus de cinq ans, forfaitairement à 15 % si vous ne pouvez pas les prouver.
En revanche, les dépenses déjà prises en compte pour l’impôt sur le revenu ne peuvent pas être ajoutées une seconde fois. En outre, depuis la loi de finances pour 2025, le prix d’acquisition d’un logement loué en meublé non professionnel au régime réel est minoré des amortissements admis en déduction, sauf exceptions prévues au III de l’article 150 VB du CGI (notamment résidences étudiantes, établissements et résidences services pour personnes âgées ou handicapées, établissements de soins de longue durée).
Si votre dossier associe donation, démembrement, location meublée ou non-résidence, un regard plus large en droit fiscal est souvent indispensable pour éviter une erreur de base taxable.
Abattements pour durée de détention
Le barème ci-dessous reprend l’article 150 VC du CGI et la notice 2048-IMM-NOT-SD 2026. Les années de détention se comptent en années pleines. (impots.gouv.fr)
| Durée de détention | Abattement à l’impôt sur le revenu | Abattement aux prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| De 0 à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par année pleine au-delà de la 5e | 1,65 % par année pleine au-delà de la 5e |
| 22e année | 4 % complémentaires | 1,60 % complémentaires |
| De la 23e à la 30e année | Exonération acquise | 9 % par année pleine au-delà de la 22e |
| Au-delà de 30 ans | Exonération acquise | Exonération acquise |
Le résultat pratique est simple : l’impôt sur le revenu disparaît au terme de 22 ans de détention, tandis que les prélèvements sociaux ne disparaissent qu’au terme de 30 ans.
Taux d’imposition et taxe sur les plus-values élevées
Une fois la plus-value nette déterminée, elle est imposée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. La taxe additionnelle prévue à l’article 1609 nonies G du CGI ne s’applique qu’au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, après les abattements pour durée de détention et, le cas échéant, après prise en compte des exonérations partielles applicables.
Le barème est progressif, de 2 % à 6 %, selon des tranches de plus-value nette imposable. En pratique, l’administration précise que le seuil de 50 000 € s’apprécie après les abattements de durée de détention et, dans certains cas, au niveau de la quote-part de chaque cédant. Pour les indivisaires et, dans certaines hypothèses, pour les époux, l’appréciation peut donc se faire par quote-part. (bofip.impots.gouv.fr)
À titre d’illustration, l’administration fiscale donne l’exemple d’une plus-value nette imposable de 103 400 € conduisant à une taxe additionnelle de 2 442 €. C’est un bon repère pour mesurer l’effet concret de cette surtaxe, qui peut s’ajouter à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Quels cas d’exonération peuvent s’appliquer ?
Les exonérations sont d’interprétation stricte. Elles doivent être prévues par un texte et, le plus souvent, être expressément mentionnées dans l’acte de vente.
- La résidence principale. Si le bien constitue l’habitation habituelle et effective du cédant au jour de la vente, la plus-value est exonérée. L’appréciation est stricte et s’effectue à la date de la cession.
- La première cession d’un logement autre que la résidence principale. L’exonération suppose l’absence de propriété de la résidence principale pendant les quatre années précédentes et le remploi, dans les vingt-quatre mois, de tout ou partie du prix de cession dans l’acquisition ou la construction de l’habitation principale. Elle n’est utilisable qu’une seule fois et doit être mentionnée dans l’acte.
- La cession d’un ancien logement principal devenu vacant. Pour les personnes entrées en EHPAD ou dans un établissement assimilé, l’exonération suppose une cession intervenant dans un délai inférieur à deux ans suivant l’entrée dans l’établissement, un revenu fiscal de référence n’excédant pas la limite prévue au II de l’article 1417 du CGI et l’absence d’assujettissement à l’IFI au titre de l’avant-dernière année précédant la cession, ainsi que l’absence de toute occupation du logement depuis le départ du cédant, l’administration admettant que les membres de son foyer fiscal ou son concubin qui y résidaient à cette date continuent à l’occuper.
- Les non-résidents éligibles. Les personnes non résidentes de France, ressortissantes d’un État membre de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales, peuvent bénéficier d’une exonération sur la cession d’un logement situé en France, à condition d’avoir été fiscalement domiciliées en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque avant la cession, dans la limite d’une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable. La vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant celle du transfert du domicile fiscal hors de France, ou sans condition de délai lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant la cession.
- Les opérations d’intérêt général. Les cessions au profit d’organismes de logement social, les expropriations, les droits de délaissement et certaines cessions de droits de surélévation peuvent ouvrir droit à une exonération. Le remploi de l’intégralité des sommes perçues dans un délai de douze mois n’est toutefois exigé qu’en cas d’expropriation ou de délaissement ; les cessions au profit du logement social, réalisées jusqu’au 31 décembre 2027, et les cessions de droits de surélévation, réalisées au plus tard le 31 décembre 2026, sont quant à elles subordonnées à des engagements du cessionnaire.
- La durée de détention. Au-delà de vingt-deux ans, l’impôt sur le revenu disparaît ; au-delà de trente ans, les prélèvements sociaux sont également éteints.
Comment déclarer et payer ?
La cession d’un immeuble ou d’un droit immobilier autre qu’un terrain à bâtir se déclare au moyen du formulaire 2048-IMM-SD millésime 2026, que le notaire utilise pour liquider et verser l’impôt lors de la formalité. Le formulaire est bien celui prévu pour les cessions d’immeubles ou de droits immobiliers, hors terrains à bâtir.
Pour les actes notariés classiques, le dépôt et le paiement s’opèrent au moment de la formalité de publicité foncière. Dans certains cas particuliers visés par l’article 150 VG du CGI, notamment des cessions constatées par ordonnance judiciaire, le dépôt doit intervenir dans le délai d’un mois à compter du versement du prix.
Lorsque la plus-value est totalement exonérée par la durée de détention ou par une exonération expresse, la déclaration 2048-IMM-SD n’a en principe pas à être déposée. En cas d’exonération partielle, seule la fraction taxable est déclarée et payée.
Pour le report sur la déclaration annuelle de revenus, le montant de la plus-value déclarée par le notaire doit être indiqué l’année suivante. Pour une vente réalisée en 2026, cette campagne déclarative débutera en avril 2027.
Lorsque le bien a été vendu en dehors de France métropolitaine ou lorsqu’un non-résident est concerné, le circuit déclaratif peut varier et mérite une vérification spécifique, notamment au regard des textes applicables aux plus-values immobilières des non-résidents. (impots.gouv.fr)
Exemple chiffré de calcul
Voici un exemple simplifié, fondé sur les règles en vigueur en 2026. Un bien est acheté 300 000 €, avec 22 500 € de frais d’acquisition forfaitaires et 45 000 € de travaux forfaitaires admis, puis revendu 450 000 € après quinze années pleines de détention. Le calcul illustre la logique de la base taxable et des abattements.
| Étape | Montant | Commentaire |
|---|---|---|
| Prix d’acquisition initial | 300 000 € | Prix payé à l’achat |
| Frais d’acquisition forfaitaires | 22 500 € | Forfait de 7,5 % |
| Travaux forfaitaires | 45 000 € | Forfait de 15 % |
| Prix d’acquisition majoré | 367 500 € | Somme des trois postes précédents |
| Prix de cession | 450 000 € | Hypothèse de vente nette |
| Plus-value brute | 82 500 € | 450 000 € moins 367 500 € |
| Base taxable à l’IR après 15 ans | 33 000 € | Abattement de 60 % |
| Impôt sur le revenu | 6 270 € | 19 % de 33 000 € |
| Base taxable aux prélèvements sociaux | 68 887,50 € | Abattement de 16,5 % |
| Prélèvements sociaux | 11 848,65 € | 17,2 % de 68 887,50 € |
| Taxe additionnelle | 0 € | Base taxable à l’IR inférieure à 50 000 € |
Dans cet exemple, la charge fiscale totale ressort à 18 118,65 €, hors frais propres à la vente et hors cas particulier de remise en cause d’une exonération. Si la plus-value nette taxable à l’IR avait dépassé 50 000 €, la taxe de l’article 1609 nonies G du CGI se serait ajoutée selon son barème.
FAQ sur la plus-value d’une résidence secondaire
Comment calculer la plus-value immobilière sur une résidence secondaire et quels frais sont pris en compte ?
On part du prix de cession net, auquel s’ajoutent les charges et indemnités prévues par le CGI, puis on retranche le prix d’acquisition majoré. Ce dernier peut inclure le prix payé, les frais d’acquisition réels ou forfaitaires à 7,5 %, ainsi que certaines dépenses de travaux, réelles ou forfaitaires à 15 % après cinq ans si elles ne sont pas justifiées. Le notaire établit ensuite la déclaration 2048-IMM-SD et liquide l’impôt.
Quelles sont les conditions d’exonération de la plus-value pour une résidence secondaire ?
Les principaux cas sont la résidence principale au jour de la vente, la première cession d’un logement autre que la résidence principale avec remploi dans les vingt-quatre mois, certaines cessions après entrée en EHPAD ou en établissement assimilé, les cessions ouvrant droit au régime des non-résidents, et les ventes au profit du logement social ou dans le cadre d’une expropriation. La durée de détention peut aussi conduire à l’exonération complète.
Comment fonctionnent les abattements pour durée de détention sur la plus-value d’une résidence secondaire ?
Le mécanisme est distinct pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. À partir de la 6e année, l’abattement augmente chaque année pleine. L’exonération de l’IR est acquise après 22 ans de détention, tandis que les prélèvements sociaux ne disparaissent qu’après 30 ans. Le détail exact figure dans la notice 2048-IMM-NOT-SD 2026.
Dans quels cas une cession de résidence secondaire peut être exonérée d’impôt et de prélèvements sociaux ?
La cession peut être totalement exonérée si le bien constitue la résidence principale du cédant au jour de la vente, si l’on bénéficie du régime de première cession avec remploi de l’intégralité du prix (l’exonération étant sinon limitée à la fraction du prix remployée), ou si la durée de détention dépasse 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Des exonérations spécifiques existent aussi pour certains non-résidents, les ventes à des organismes de logement social et les expropriations avec remploi.
Les travaux et les dépenses d’amélioration peuvent-ils réduire la base de calcul de la plus-value sur une résidence secondaire ?
Oui, à condition de respecter les règles du CGI. Les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisées par une entreprise peuvent majorer le prix d’acquisition, sous réserve qu’elles n’aient pas déjà servi à calculer l’impôt sur le revenu. À défaut de justificatifs, un forfait de 15 % peut s’appliquer sur un immeuble bâti détenu depuis plus de cinq ans. Depuis la loi de finances pour 2025, certains amortissements LMNP modifient aussi le calcul.
Et maintenant ?
Si vous préparez une vente, le bon réflexe consiste à faire vérifier en amont la date d’acquisition, les justificatifs de frais et de travaux, les éventuels remploi et la présence d’une SCI ou d’un statut de non-résident. Pour aller plus loin, vous pouvez découvrir NBE Avocats ou notre cabinet à Paris 8. Le présent contenu reste purement informatif et ne vaut pas consultation personnalisée.
