Oui, l’amortissement pèse désormais sur la plus-value LMNP.
Depuis le 15 février 2025, le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value d’un loueur en meublé non professionnel au régime réel est, en principe, minoré des amortissements admis en déduction, ce qui augmente d’autant la plus-value imposable, avant application de l’abattement pour durée de détention. Le changement résulte de l’article 84 de la loi de finances pour 2025, qui complète le Code général des impôts et s’applique aux cessions réalisées à compter du lendemain de sa promulgation. L’administration fiscale a confirmé que, sous réserve des exceptions prévues par la loi, l’ancien avantage disparaît pour les LMNP imposés au réel.
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. La qualification exacte du dossier, la date de cession, le stock d’amortissements et la structure de détention doivent être relus avant toute décision ou déclaration.
Ce que change la loi de finances 2025
Le nouveau texte insère un III à l’article 150 VB du CGI. Désormais, pour les cessions de biens relevant du LMNP au réel hors exceptions, le prix d’acquisition est minoré des amortissements admis en déduction en application de l’article 39 C, sauf pour ceux déjà pris en compte pour l’impôt sur le revenu au titre de certaines dépenses de travaux. La mesure s’applique aux cessions réalisées depuis le 15 février 2025, sans rétroactivité sur les ventes antérieures. Depuis la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 47), ce III vise également les amortissements déduits dans le cadre du nouveau statut du bailleur privé (i et j du 1° du I de l’article 31 du CGI), sans incidence sur le traitement propre au LMNP.
Tableau de synthèse du nouveau régime
| Situation | Règle applicable | Conséquence pratique |
|---|---|---|
| LMNP au réel hors exception | Le prix d’acquisition est minoré des amortissements admis en déduction en application de l’article 39 C du CGI. | La plus-value augmente à due concurrence. |
| Cession réalisée avant le 15 février 2025 | L’ancien régime demeurait applicable. | Les amortissements LMNP n’entraient pas dans la plus-value privée. (impots.gouv.fr) |
| Biens situés dans les résidences et établissements exclus | La loi vise notamment certaines résidences étudiantes, résidences seniors, structures pour personnes âgées ou handicapées, et établissements de soins de longue durée. | La minoration du prix d’acquisition ne s’applique pas. |
| Amortissements déjà pris en compte pour l’impôt sur le revenu | Ils sont exclus de la minoration à condition d’avoir déjà servi à calculer l’impôt sur le revenu au titre de dépenses de travaux. | Il n’y a pas de double réintégration. |
La lecture pratique est donc simple, mais la mise en oeuvre l’est moins: il faut identifier les amortissements effectivement admis en déduction et ne pas confondre le traitement fiscal avec une simple logique comptable.
Qui est concerné par la réforme ?
Selon la fiche de la DGFiP sur la revente d’un bien loué meublé, si vous êtes LMNP à la date de cession, la plus-value est en principe traitée comme celle d’un bien loué nu, mais la loi de finances pour 2025 a modifié le calcul pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025 dès lors que vous relevez du régime réel. Le mécanisme vise donc le réel, et non un régime micro qui ne permet pas de constituer un stock d’amortissements fiscalement déductibles.
Lorsque le bien est détenu indirectement, notamment via une société, la lecture doit être refaite à partir de la structure elle-même. À ce titre, la comparaison entre SCI à l’IR et SCI à l’IS constitue souvent un bon point de départ.
Comment se calcule la plus-value LMNP depuis le 15 février 2025 ?
À titre technique, le calcul s’effectue selon l’article 150 VB du CGI. Les plus-values immobilières des particuliers restent imposées à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, taux que la hausse de CSG prévue par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 ne concerne pas. Ces taux s’appliquent à la plus-value nette, c’est-à-dire après l’abattement pour durée de détention propre à chaque imposition. Lorsque la plus-value nette imposable excède 50 000 €, hors terrains à bâtir, la taxe sur les plus-values immobilières élevées prévue à l’article 1609 nonies G du CGI (de 2 % à 6 %) s’y ajoute, seuil que la réintégration des amortissements peut désormais faire franchir. La réforme ajoute simplement, pour le LMNP au réel hors exception, une minoration du prix d’acquisition par les amortissements admis en déduction.
- Retenez le prix de cession net, tel qu’il figure dans l’acte, après les retraitements légaux éventuels.
- Majorez le prix d’acquisition des frais et coûts du contrat, définis par l’article 41 duovicies I de l’annexe III au CGI et renvoyant aux frais et loyaux coûts visés à l’article 1699 du code civil. Pour un immeuble, ces frais sont retenus soit pour leur montant réel sur justificatifs, soit, au choix du cédant, forfaitairement à 7,5 % du prix d’acquisition. (legifrance.gouv.fr)
- Retranchez les amortissements du bien admis en déduction dans le cadre du LMNP au réel, hors amortissements déjà pris en compte pour l’impôt sur le revenu au titre de certaines dépenses de travaux.
- Appliquez ensuite l’abattement pour durée de détention, qui conduit à l’exonération totale à 22 ans pour l’impôt sur le revenu et à 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Amortissements concernés, amortissements exclus
La notice 2048-IMM-NOT-SD précise, à la ligne 25, que l’on retient les amortissements afférents au bien cédé admis en déduction sur la période de location meublée. En revanche, les amortissements correspondant à des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration déjà retenues pour l’impôt sur le revenu ne doivent pas être repris une seconde fois.
À la lecture combinée de ce texte et de l’article 39 C du CGI, il faut distinguer les amortissements effectivement admis en déduction du simple amortissement comptable ou fiscalement différé. En cas de stock complexe, la reconstitution exercice par exercice est indispensable avant toute cession.
Exemple chiffré
Pour isoler l’effet de la réforme, voici une simulation hors abattement pour durée de détention. Le calcul est volontairement simplifié et suppose qu’aucun autre retraitement ne s’applique.
Simulation avant et après le 15 février 2025
| Hypothèse | Montant | Lecture |
|---|---|---|
| Prix de cession | 290 000 € | Prix net retenu pour la cession. |
| Prix d’acquisition | 250 000 € | Prix stipulé dans l’acte. |
| Frais d’acquisition forfaitaires | 18 750 € | Forfait de 7,5 % sur le prix d’acquisition. |
| Amortissements LMNP déduits | 20 000 € | Montant réintégré depuis la réforme. |
| Base taxable avant réforme | 21 250 € | 290 000 € – 268 750 €. |
| Base taxable après réforme | 41 250 € | 290 000 € – 248 750 €. |
| Impôt brut avant réforme (hors abattement pour durée de détention) | 7 692,50 € | 19 % + 17,2 % sur la base de 21 250 €. |
| Impôt brut après réforme (hors abattement pour durée de détention) | 14 932,50 € | 19 % + 17,2 % sur la base de 41 250 €. |
Dans cette simulation, le surcoût brut lié aux 20 000 € d’amortissements réintégrés ressort à 7 240 € avant abattement pour durée de détention, soit 3 800 € d’impôt sur le revenu et 3 440 € de prélèvements sociaux. Ces montants ont été vérifiés à partir des taux de 19 % et 17,2 % publiés par l’administration.
Déclaration, formulaires et délais
En pratique, le notaire utilise la déclaration 2048-IMM-SD, c’est-à-dire le Cerfa n° 12359, pour la plus-value sur cessions d’immeubles ou de droits immobiliers. La notice 2048-IMM-NOT-SD détaille le remplissage de la ligne 25 et les cas d’exonération. Le dépôt est effectué par le notaire dans un délai d’un mois à compter de la date de l’acte.
Si vous êtes fiscalement domicilié en France, le montant net imposable de la plus-value doit ensuite être reporté sur la déclaration complémentaire n° 2042-C, jointe à la déclaration des revenus de l’année de la vente. À titre de repère, pour les revenus 2025, la DGFiP avait fixé la date limite papier au 19 mai 2026 et la télédéclaration au 21 mai, 28 mai ou 4 juin 2026 selon le département. Ces échéances varient chaque année et doivent être vérifiées avant dépôt.
En cas d’exonération totale, la déclaration 2048-IMM-SD n’a pas à être déposée.
Points de vigilance
- Les abattements pour durée de détention demeurent applicables, avec exonération à 22 ans pour l’impôt sur le revenu et à 30 ans pour les prélèvements sociaux.
- Les exceptions légales sont strictes et doivent être vérifiées au regard de la nature exacte du bien, de son exploitation et de sa destination.
- Le tableau d’amortissement et les déclarations annuelles doivent être cohérents, faute de quoi le calcul de la plus-value peut être fragilisé.
FAQ
Comment se calcule la plus-value LMNP après réintégration des amortissements en 2025 ?
On part du prix de cession net, on majore le prix d’acquisition des frais admis par les textes, puis on retranche les amortissements du bien qui ont été admis en déduction au titre du LMNP au réel, sauf ceux déjà pris en compte pour l’impôt sur le revenu. L’abattement pour durée de détention vient ensuite. En pratique, la réforme augmente la base imposable sans supprimer les mécanismes classiques d’exonération dans le temps.
Quels amortissements LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente ?
Le texte vise les amortissements admis en déduction en application de l’article 39 C du CGI. La notice 2048-IMM-NOT-SD précise qu’il faut reprendre ceux qui se rattachent au bien cédé sur la période de location meublée, mais pas ceux correspondant à des travaux déjà utilisés pour calculer l’impôt sur le revenu. Autrement dit, il faut éviter tout double emploi et vérifier la ventilation des dépenses dans le tableau d’amortissement.
La réintégration des amortissements en LMNP est-elle rétroactive ou seulement pour les cessions après le 15 février 2025 ?
Elle n’est pas rétroactive. La loi de finances pour 2025 s’applique aux cessions réalisées à compter du lendemain de sa promulgation, soit le 15 février 2025. Les ventes conclues avant cette date restent régies par l’ancien schéma, dans lequel les amortissements LMNP n’entraient pas dans la plus-value privée.
Quelles sont les conséquences fiscales concrètes de la réforme sur une cession LMNP au réel ?
La première conséquence est économique: la base taxable peut augmenter sensiblement si le bien a été amorti pendant plusieurs années. La seconde est déclarative: le notaire doit déposer la 2048-IMM-SD dans le mois de l’acte, et le montant net imposable doit ensuite être reporté sur la 2042-C si vous êtes résident fiscal français. Les règles d’abattement pour durée de détention restent toutefois inchangées.
Et maintenant ?
Si vous préparez la vente d’un bien loué meublé au réel, la bonne méthode consiste à relire l’acte d’acquisition, le tableau d’amortissement et la date exacte de cession avant toute signature. Vous pouvez découvrir l’accompagnement en droit fiscal, prendre rendez-vous avec le cabinet ou revenir à la page d’accueil de NBE Avocats pour orienter votre demande.
