Le barème fiscal de l’usufruit est forfaitaire.
Il répartit la valeur d’un bien entre l’usufruit et la nue-propriété, selon l’âge de l’usufruitier pour un usufruit viager, ou selon la durée pour un usufruit à durée fixe. En pratique, ce mécanisme est central pour les droits de donation et les droits de succession.
Notice importante. Le contenu qui suit est strictement informatif. Il ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé, car l’analyse dépend toujours des biens en cause, des actes antérieurs, du lien entre les parties et des faits propres à chaque dossier.
Comprendre le mécanisme légal
Le texte de base est l’article 669 du CGI. Il doit être lu avec l’article 619 du Code civil pour les usufruits consentis à des personnes morales, et avec l’article 757 du Code civil lorsque le conjoint survivant recueille un usufruit sur la succession.
Usufruit viager : le barème selon l’âge de l’usufruitier
Pour un usufruit viager, l’âge retenu est celui de l’usufruitier à la date de la mutation, donc au jour du décès en succession, ou au jour de la transmission à titre gratuit lorsque la donation est constatée par un acte. Pour la valeur de la nue-propriété, le texte précise qu’il n’est tenu compte que des usufruits ouverts au jour de la mutation de cette nue-propriété. Le barème est obligatoire pour la liquidation fiscale.
Barème fiscal de l’usufruit viager
| Âge de l’usufruitier à la date de la mutation | Valeur fiscale de l’usufruit | Valeur fiscale de la nue-propriété | Lecture économique |
|---|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % | Le forfait fiscal peut s’écarter de la valeur de marché. |
| De 21 à 30 ans révolus | 80 % | 20 % | Le forfait fiscal peut s’écarter de la valeur de marché. |
| De 31 à 40 ans révolus | 70 % | 30 % | Le forfait fiscal peut s’écarter de la valeur de marché. |
| De 41 à 50 ans révolus | 60 % | 40 % | Le forfait fiscal peut s’écarter de la valeur de marché. |
| De 51 à 60 ans révolus | 50 % | 50 % | Le forfait fiscal peut s’écarter de la valeur de marché. |
| De 61 à 70 ans révolus | 40 % | 60 % | Le forfait fiscal peut s’écarter de la valeur de marché. |
| De 71 à 80 ans révolus | 30 % | 70 % | Le forfait fiscal peut s’écarter de la valeur de marché. |
| De 81 à 90 ans révolus | 20 % | 80 % | Le forfait fiscal peut s’écarter de la valeur de marché. |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % | Le forfait fiscal peut s’écarter de la valeur de marché. |
Ce tableau reprend le barème légal de l’article 669 du CGI. Il s’impose à la liquidation des droits, même lorsque la valeur économique de l’usufruit, appréciée selon le rendement, les charges ou la durée effective de jouissance, pourrait être différente. C’est précisément la logique d’un barème fiscal forfaitaire.
Usufruit temporaire : 23 % par période de dix ans
Pour un usufruit à durée fixe, l’article 669 II du CGI retient 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit, sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier. Cela signifie qu’une durée de 7 ans est traitée comme une période de dix ans, une durée de 17 ans comme deux périodes, et ainsi de suite.
Barème fiscal de l’usufruit temporaire
| Durée de l’usufruit | Valeur fiscale de l’usufruit | Valeur fiscale de la nue-propriété | Âge de l’usufruitier |
|---|---|---|---|
| De 1 à 10 ans | 23 % | 77 % | Sans incidence |
| De 11 à 20 ans | 46 % | 54 % | Sans incidence |
| De 21 à 30 ans | 69 % | 31 % | Sans incidence |
Pour illustrer cette règle, un usufruit temporaire de 7 ans sur un bien de 300 000 € vaut fiscalement 69 000 €, tandis qu’un usufruit temporaire de 17 ans vaut 138 000 €. Le barème ne se fonde pas sur l’âge de l’usufruitier. L’administration précise toutefois que cette règle ne doit pas conduire à une valeur supérieure à celle de l’usufruit viager : si l’usufruitier est une personne physique âgée de 75 ans, l’usufruit temporaire de 17 ans est ainsi plafonné à 30 %, soit 90 000 €.
Lorsqu’un usufruit temporaire est accordé à une personne morale, le Code civil limite sa durée à trente ans. Le barème fiscal conduit alors, en pratique, à une valeur maximale de 69 % de la pleine propriété.
Donation avec réserve d’usufruit
Pour une donation d’immeuble ou une donation-partage, l’acte notarié est obligatoire. Le notaire dépose l’acte dans le mois de sa signature pour les immeubles, et l’administration rappelle que la donation-partage fige la valeur des biens au jour de l’acte. En matière de donation d’immeuble, des taxes annexes peuvent aussi s’ajouter, notamment la taxe de publicité foncière, le prélèvement pour frais d’assiette et la contribution de sécurité immobilière. (impots.gouv.fr)
Comme pour les successions, l’usufruit et la nue-propriété transmis par donation sont évalués forfaitairement selon l’article 669 du CGI. Pour les donations avec réserve d’usufruit, la nue-propriété est donc taxée selon la tranche d’âge de l’usufruitier, au moment de la transmission. (bofip.impots.gouv.fr)
Exemple chiffré : donation d’une nue-propriété
Supposons un appartement de 500 000 €, dont la nue-propriété est donnée par un donateur âgé de 67 ans qui s’en réserve l’usufruit. Le barème de l’article 669 I conduit à retenir 40 % pour l’usufruit, soit 200 000 €, et 60 % pour la nue-propriété, soit 300 000 €. Si la nue-propriété est donnée à un enfant, l’abattement actuel en ligne directe est de 100 000 €, sous réserve des donations antérieures de moins de 15 ans, de sorte que la base taxable résiduelle serait de 200 000 € avant application du barème progressif des droits de donation. (impots.gouv.fr)
Lorsque le démembrement porte sur des parts sociales ou des titres de société, la lecture du dossier doit aussi intégrer la structure de détention et les statuts. À titre de repère, la comparaison SCI à l’IR vs SCI à l’IS permet d’apprécier certains effets patrimoniaux, sans modifier le calcul légal de l’article 669.
Succession et usufruit du conjoint survivant
En succession, la déclaration de succession doit en principe être déposée dans les 6 mois du décès lorsque celui-ci intervient en France métropolitaine, ou dans les 12 mois dans les autres cas, sous réserve de règles particulières pour les départements d’outre-mer (article 641 du CGI). Les formulaires usuels sont les imprimés 2705, 2705-S et 2706, et les biens sont évalués, en principe, à leur valeur vénale au jour du décès. Le dépôt se fait auprès du service de l’enregistrement compétent. (impots.gouv.fr)
Vous pouvez consulter la page officielle consacrée à la déclaration de succession pour les rappels de délai et de formulaire.
Le conjoint survivant : choix civil et valeur fiscale
L’article 757 du Code civil donne au conjoint survivant, lorsqu’il existe des enfants ou descendants, un choix entre l’usufruit de la totalité des biens existants et la propriété du quart des biens lorsque tous les enfants sont issus des deux époux, le conjoint ne recueillant que la propriété du quart en présence d’un ou plusieurs enfants qui ne sont pas issus des deux époux. Pour la liquidation fiscale, l’âge du conjoint survivant s’apprécie à la date du décès, et le barème de l’article 669 s’applique à la valeur des droits transmis.
Par exemple, si la succession vaut 800 000 € et que le conjoint survivant, âgé de 72 ans, choisit l’usufruit de la totalité, la valeur fiscale de cet usufruit est de 30 %, soit 240 000 €, et la nue-propriété est de 560 000 €. Si un seul enfant recueille cette nue-propriété, sa base taxable initiale est de 560 000 €, avant abattement et application du tarif successoral.
Le BOFiP précise également que, lorsque des usufruits sont conjoints sans parts stipulées, il faut partager fictivement les biens entre les bénéficiaires et appliquer le barème à chaque quote-part. La jurisprudence citée par le commentaire administratif confirme en outre que le décès ouvre simultanément les droits en usufruit et en nue-propriété, ce qui justifie l’application obligatoire du barème au jour du décès. (bofip.impots.gouv.fr)
Donation-partage et démembrement
La donation-partage obéit à une logique particulière. L’article 1078 du Code civil prévoit, sous conditions, que les biens donnés sont évalués au jour de la donation-partage pour l’imputation et le calcul de la réserve, et l’administration rappelle que la donation-partage fige la valeur des biens au jour de l’acte. Cette sécurité civile n’efface pas pour autant l’application du barème de l’article 669 CGI lorsque la donation-partage comporte un démembrement. (legifrance.gouv.fr)
Dans un dossier patrimonial plus large, la page Droit fiscal du cabinet peut servir de repère sur le périmètre d’intervention, sans dispenser d’une analyse concrète des actes et des flux concernés.
Déclarations, formulaires et délais à connaître
En matière de succession
- La déclaration de succession est, en principe, déposée au moyen de l’imprimé 2705-SD dans les 6 mois du décès survenu en France métropolitaine, ou dans les 12 mois dans les autres cas, sous réserve de règles particulières pour les départements d’outre-mer.
- Le dossier de succession comprend aussi l’imprimé 2705-S, consacré à la détermination des héritiers, et l’imprimé 2706, qui détaille l’actif et le passif de la succession.
- Le notaire est obligatoire lorsque des biens immobiliers ou des droits réels immobiliers sont transmis.
En matière de donation et de don manuel
- Pour les donations par acte notarié, le notaire intervient dans les cas obligatoires, notamment pour les immeubles, certaines donations entre époux et les donations-partages, puis dépose l’acte dans le mois de la signature pour les immeubles.
- Depuis le 1er janvier 2026, les dons manuels et les dons de sommes d’argent doivent, sauf exception, être déclarés en ligne. En cas de dispense, le formulaire papier n° 2735 reste utilisable. (impots.gouv.fr)
- Le formulaire n° 2734 permet, pour un don manuel supérieur à 15 000 €, d’opter sous conditions pour un paiement différé des droits au décès du donateur.
- La déclaration du don manuel, faite en ligne ou, en cas de dispense, sur le formulaire papier 2735, doit être souscrite dans le mois qui suit la date à laquelle le donataire a révélé le don à l’administration fiscale (article 635 A du CGI), et les droits sont en principe acquittés lors du dépôt.
Lorsqu’une difficulté sérieuse d’interprétation se pose, l’article L. 80 B du LPF encadre le rescrit fiscal. L’administration se prononce alors, en principe, dans un délai de trois mois sur une demande écrite, précise et complète présentée de bonne foi.
FAQ sur le barème fiscal de l’usufruit
Comment calculer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété selon le barème de l’article 669 CGI en cas de donation ?
Il faut partir de la valeur en pleine propriété du bien au jour de la donation, puis appliquer le pourcentage correspondant à l’âge de l’usufruitier dans le barème de l’article 669 I. La valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété sont alors obtenues par simple répartition forfaitaire. Si la donation est consentie à un enfant, l’abattement de 100 000 € peut ensuite s’appliquer, sous réserve de l’historique des donations des 15 dernières années. Le calcul fiscal des droits intervient après ces étapes.
Comment se fait l’évaluation fiscale de l’usufruit en démembrement lors d’une succession ou donation en 2026 ?
En 2026, la règle de fond reste celle de l’article 669 du CGI. En succession, la valeur est appréciée au jour du décès et la déclaration 2705-SD doit être déposée dans les délais légaux, en principe 6 mois en France et 12 mois hors de France. En donation, le barème est appliqué au jour de la transmission, qu’il s’agisse d’un acte notarié ou, pour certains biens, d’un don manuel déclaré selon les règles en vigueur. Pour les dons manuels, la déclaration en ligne est désormais la règle depuis le 1er janvier 2026.
Quelle part de la valeur du bien est attribuée à l’usufruit selon l’âge de l’usufruitier ?
Le barème légal prévoit, par tranches, 90 %, 80 %, 70 %, 60 %, 50 %, 40 %, 30 %, 20 % ou 10 % pour l’usufruit viager, selon que l’usufruitier est plus jeune ou plus âgé. En parallèle, la nue-propriété reçoit l’autre fraction. Pour un usufruit temporaire, la règle est différente, puisque 23 % s’appliquent par période de dix ans, sans égard à l’âge, la valeur obtenue ne pouvant toutefois pas dépasser, selon l’administration, celle de l’usufruit viager lorsque l’usufruitier est une personne physique. Le barème reste donc forfaitaire.
Comment le barème 669 CGI influe-t-il sur les droits de donation et de succession pour une donation avec réserve d’usufruit ?
Dans une donation avec réserve d’usufruit, la taxation porte uniquement sur la nue-propriété, valorisée selon le barème de l’article 669. L’usufruit réservé n’entre pas dans la base taxable comme s’il était transmis en pleine propriété, ce qui modifie mécaniquement l’assiette des droits. En donation-partage, la valeur est en outre figée au jour de l’acte pour l’imputation et la réserve, mais le barème fiscal de démembrement continue de s’appliquer. Au décès du donateur usufruitier, l’usufruit s’éteint et se réunit à la nue-propriété sans aucun impôt ni droit (article 1133 du CGI), sous réserve de la présomption de l’article 751 du CGI lorsque la donation a été consentie moins de trois mois avant le décès.
Et maintenant ?
Si vous préparez une donation démembrée, une succession ou une donation-partage, un échange préalable permet de vérifier la valeur déclarée, les clauses de l’acte et les délais. Vous pouvez contacter NBE Avocats pour un échange, consulter la page Droit fiscal, revenir à la page d’accueil ou parcourir les actualités juridiques du cabinet.
