Droit fiscal

Fiscalité SCI : IR ou IS en 2025, comment choisir selon vos objectifs et votre horizon d’investissement. La question du régime fiscal d’une SCI — impôt sur le revenu (translucidité) ou impôt sur les sociétés — conditionne la rentabilité immédiate, la trésorerie et la fiscalité de sortie (revente, distribution). Voici un guide pratique, à jour des règles applicables en 2025, pour arbitrer en connaissance de cause. Contenu informatif uniquement : chaque situation exige une analyse sur mesure avec un conseil dédié. 

En bref

• IR (par défaut) : revenus fonciers taxés chez les associés, déficit foncier imputable (plafond 10 700 €/an), plus-values des particuliers avec abattements dans le temps.
• IS (sur option) : amortissement de l’immeuble, taux 15%/25%, mais plus-value professionnelle à la revente et fiscalité des dividendes en sus.
• Décision clé = durée de détention, niveau de travaux/charges, taux marginal des associés, stratégie de distribution et projet de cession.
• Location meublée habituelle = bascule à l’IS; locaux pro possibles avec option TVA (récupération de TVA sur travaux).
• Procédure et délais à respecter (2072/2065, 2042/2044, 2777-D, etc.) et simulations chiffrées indispensables.

 

Choisir entre IR et IS : critères décisifs

 

Objectifs patrimoniaux et horizon de détention

• Détention longue avec revente envisagée: l’IR favorise souvent la fiscalité de sortie grâce aux abattements des plus-values des particuliers (exonération d’IR après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans).
• Recherche d’optimisation de trésorerie en phase de dettes/travaux: l’IS permet l’amortissement du bâti et l’absorption des charges, réduisant l’impôt courant, au prix d’une sortie potentiellement plus lourde.
• Distribution régulière de cash: à l’IS, toute distribution est soumise à la fiscalité des dividendes chez l’associé; à l’IR, le cash résulte surtout de loyers nets (déjà imposés chez l’associé).

 

Niveau de travaux, charges et levier de dette

• Travaux importants, intérêts élevés, frais de gestion: l’IS valorise ces éléments (amortissements + charges déductibles) et lisse l’impôt.
• Travaux modestes et rentabilité stable: l’IR peut s’avérer plus simple et globalement efficient sur la durée.

 

Situation des associés (TMI, résidence fiscale, IFI)

• Taux marginal d’imposition élevé: l’IS peut réduire la charge immédiate; attention à la fiscalité des dividendes.
• Non-résidents: contraintes de retenues/traités à anticiper selon les flux (dividendes à l’IS).
• IFI: à l’IR, l’associé déclare la valeur nette de sa quote-part; à l’IS, la valeur des titres intègre indirectement l’immobilier (avec spécificités).

 

Nature des locations (nue, meublée, professionnelle, TVA)

• Location nue d’habitation: pas de TVA sur loyers; choix IR/IS ouvert.
• Location meublée habituelle: activité commerciale, SCI assujettie à l’IS de plein droit.
• Locaux professionnels: option TVA sur loyers possible pour récupérer la TVA sur travaux, avec régularisations à surveiller.

 

Fonctionnement d’une SCI à l’IR

 

Imposition des loyers: micro-foncier ou régime réel

• Par défaut, la SCI dite “transparente” dépose une 2072 (formulaire 2072-S ou 2072-C) et ventile le résultat aux associés, imposés chacun dans la catégorie des revenus fonciers.
• Micro-foncier: abattement forfaitaire de 30% si l’ensemble des loyers bruts (y compris quote-part SCI) ne dépasse pas 15 000 € et si l’associé n’est pas soumis à un régime spécial; à défaut, régime réel avec formulaire 2044. Référence: BOFiP micro-foncier (BOI-RFPI-MIC-10) bofip.impots.gouv.fr.
• Délais: la 2072 est à télédéclarer en principe au 2e jour ouvré suivant le 1er mai; les associés déclarent via la 2042/2044 aux échéances de la déclaration annuelle en ligne (mai–juin selon département).

 

Déficit foncier et intérêts d’emprunt

• Le déficit (hors intérêts) est imputable sur le revenu global des associés dans la limite de 10 700 € par an (report possible), le surplus et les intérêts étant reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
• Certaines dépenses d’amélioration énergétique peuvent ouvrir droit à un traitement renforcé sous conditions légales et temporelles spécifiques; vérification nécessaire au cas par cas.

 

Plus-values des particuliers à la revente

• Base: prix de cession – prix d’acquisition (frais d’acquisition au réel ou forfait, travaux éligibles, etc.), puis abattements pour durée de détention.
• Abattements: pour l’IR, 6%/an de la 6e à la 21e année puis 4% la 22e; pour les prélèvements sociaux (17,2%), 1,65%/an de la 6e à la 21e, 1,6% la 22e puis 9%/an de la 23e à la 30e. Source: BOFiP plus-values immobilières (BOI-RFPI-PVI-20-20-10) bofip.impots.gouv.fr.

 

Exemple chiffré (IR)

• Hypothèse: loyers bruts 30 000 €, charges déductibles 12 000 € (dont taxe foncière, assurances, gestion), intérêts 6 000 €. Résultat imposable: 12 000 €.
• Si associé à TMI 30%: impôt 3 600 € + prélèvements sociaux 17,2% = 2 064 €, soit 5 664 € d’impôt total (hors prélèvement à la source), cash-flow dépendant de la trésorerie réelle.
• En cas de gros travaux créant un déficit foncier de 10 700 €, économie d’IR potentielle = TMI × déficit imputable.

 

Fonctionnement d’une SCI à l’IS

 

Taux d’IS 2025 et fiscalité locale

• IS: 15% jusqu’à 42 500 € de bénéfice (sous conditions PME: CA < 10 M€, capital détenu à 75% min. par des personnes physiques), puis 25% au-delà.
• Contributions locales: CFE due, CVAE supprimée depuis 2024 (réforme des impôts de production; voir Ministère de l’Économie: “suppression de la CVAE”) economie.gouv.fr.
• Délais: liasse 2065 à déposer dans les 3 mois de la clôture (ou 2e jour ouvré suivant le 1er mai si exercice calendaire).

 

Amortissements et charges déductibles

• Le terrain n’est pas amortissable; le bâti l’est (taux usuels 2–3%/an selon la nature). Honoraires, droits d’enregistrement et frais d’acte peuvent être immobilisés ou passés en charges selon les règles comptables/fiscales.
• Les dépenses d’entretien, assurances, taxe foncière (hors TEOM), intérêts, frais de gestion sont déductibles, ce qui réduit le résultat fiscal.

 

Dividendes et fiscalité des associés

• Distribution: retenue du PFU (12,8% IR + 17,2% prélèvements sociaux) par la société via formulaire 2777-D, exigible en principe le 15 du mois suivant le paiement. Option possible pour le barème avec abattement 40% chez l’associé (sur 2042), selon profil.
• Associés non-résidents: retenue à la source selon conventions fiscales; analyse indispensable.

 

Plus-value professionnelle à la revente

• À l’IS, la plus-value = prix de cession – valeur nette comptable (après amortissements). Les amortissements “rattrapés” majorent la base imposable.
• Taxation au taux de l’IS; puis, en cas de distribution du produit de cession, fiscalité des dividendes chez les associés. L’addition peut excéder le régime des particuliers à l’IR, surtout après longue détention.

 

Option à l’IS et possibilité de révocation

• Option: simple courrier (ou messagerie sécurisée) au SIE, à formuler avant la fin du 3e mois de l’exercice pour lequel elle est demandée (CGI, art. 239).
• Révocation: possible dans les 5 exercices suivant celui de l’option, sous des conditions et délais stricts prévus par la loi (puis option irrévocable). Se référer à la doctrine administrative (BOFiP) et sécuriser par écrit.
• Effets rétroactifs et conséquences sur les déficits/plus-values: vérifier au cas par cas.

 

Exemple chiffré (IS)

• Hypothèse: mêmes loyers (30 000 €), mêmes charges (12 000 €) et intérêts (6 000 €). Amortissement annuel du bâti: 15 000 €.
• Résultat fiscal: 30 000 – 12 000 – 6 000 – 15 000 = –3 000 € (pas d’IS; déficit reportable).
• Revente 10 ans plus tard: achat 400 000 € (terrain 80 000 / bâti 320 000), amortissements cumulés 96 000 €, VNC 304 000 € (bâti) + 80 000 € (terrain) = 384 000 €. Vente 500 000 € → plus-value 116 000 € taxée à l’IS (part 15%/25% selon tranches). Distribution éventuelle ensuite = PFU chez l’associé. Comparativement, à l’IR, la plus-value brute 100 000 € bénéficie des abattements de durée (cf. supra).

 

Cas particuliers fréquents

 

Location meublée et bascule à l’IS

• La location meublée exercée à titre habituel est, par nature, une activité commerciale. La SCI est alors passible de l’IS de plein droit. Des situations marginales “accessoires” existent mais nécessitent une analyse fine au regard de la doctrine et de la jurisprudence.
• Vigilance en cas de colocation meublée, location courte durée, ou prestations para-hôtelières (ménage, petit-déjeuner, etc.).

 

TVA sur loyers professionnels et récupération de TVA

• Les locations nues à usage d’habitation sont exonérées de TVA (sans option possible). Les locations de locaux professionnels peuvent être soumises à TVA sur option, permettant la récupération de la TVA sur travaux/frais.
• Attention aux régularisations (période de 20 ans pour immobilisations immobilières) et aux impacts de cession (livraison à soi-même, clauses de transfert d’option).

 

Apports, cessions de parts et droits d’enregistrement

• Apport d’immeuble à une SCI: droits et TVA selon la nature de l’actif et le régime choisi; des régimes de faveur existent dans certains schémas de restructuration.
• Cession de parts: droits d’enregistrement 5% sur la valeur des titres (hors dettes à certaines conditions). La fiscalité de la plus-value dépend du statut (particulier ou société, IR/IS).

 

Associés non-résidents

• Revenus fonciers (SCI à l’IR): imposables en France; application du barème et de la règle du taux effectif; crédits d’impôt éventuels selon conventions.
• Dividendes (SCI à l’IS): retenue à la source au taux interne ou conventionnel; démarches 2777 et formulaires de taux réduit. Anticiper les effets de change et de refacturation d’intérêts.

 

Obligations déclaratives et calendrier 2025

 

Déclarations de la SCI

• SCI à l’IR: 2072-S/2072-C à télédéclarer en principe au 2e jour ouvré suivant le 1er mai. Paiement de la taxe foncière en fin d’année.
• SCI à l’IS: liasse 2065 et annexes (2050 et s.), télétransmission EDI dans les 3 mois de la clôture (ou échéance de mai pour exercice calendaire). Acomptes d’IS trimestriels et solde au plus tard le 15 du 4e mois suivant la clôture.

 

Déclarations des associés

• IR: 2042 + 2044 (si régime réel) aux échéances de la déclaration en ligne (mai–juin). Prélèvements sociaux (17,2%) liquidés avec l’IR.
• Dividendes (SCI IS): PFU prélevé à la source via 2777-D par la société, puis régularisation/option éventuelle au barème dans la 2042. Non-résidents: retenue à la source et formulaires spécifiques.

 

IFI et SCI

• Seuil 1,3 M€ de patrimoine immobilier net au 1er janvier. À l’IR: déclaration de la quote-part de valeur nette (dettes déductibles sous conditions). À l’IS: évaluation des titres tenant compte de l’actif immobilier et du passif; règles anti-abus spécifiques. Contrôlez l’affectation professionnelle éventuelle.

Pour un tour d’horizon des problématiques fiscales et des points de vigilance, consultez nos ressources en droit fiscal et la présentation du cabinet NBE Avocats. Nos avocats sécurisent vos choix et vos démarches. 

Méthode de décision: 6 étapes et checklist

 

Check rapide

1) Définir horizon de détention et scénario de sortie (garder/transmettre/vendre). 2) Chiffrer loyers, charges, intérêts, travaux (capex/opex). 3) Estimer TMI des associés et besoin de distributions. 4) Qualifier l’activité (nue/meublée/professionnelle, TVA). 5) Simuler IR vs IS sur 10–20 ans, y compris la revente. 6) Examiner gouvernance et pacte d’associés (distributions, clauses de sortie). 

Simulations chiffrées utiles

• Cas “travaux lourds + revente courte”: souvent favorable à l’IS en phase d’investissement; vérifier la sortie.
• Cas “détention longue + faible rotation”: l’IR gagne souvent à la revente grâce aux abattements.
• Intégrer les flux de TVA sur locaux pro, la CFE et les coûts de tenue comptable à l’IS.
• Anticiper l’IFI et la situation des associés non-résidents.
• Documenter les hypothèses et archiver les justificatifs (devis, factures, décisions d’option).

Important: ces informations sont d’ordre général et ne constituent pas un conseil. Pour un audit ou une structuration sur mesure (option IS/IR, TVA, pacte d’associés, non-résidents), prenez rendez-vous avec NBE Avocats.

 

Sources et références utiles

• BOFiP — Micro-foncier (BOI-RFPI-MIC-10) et Plus-values des particuliers (BOI-RFPI-PVI-20-20-10): bofip.impots.gouv.fr
• Taux d’IS et PME (BOFiP IS): bofip.impots.gouv.fr
• Suppression de la CVAE: economie.gouv.fr

Pour entrer en contact avec nos équipes ou exposer votre projet, utilisez la page Contact du cabinet. Pour les sujets tech/immobilier tokenisé et actifs numériques, notre pôle Droit NTIC peut intervenir en appui. 

FAQ

 

Peut-on revenir de l’IS vers l’IR pour une SCI ?

Oui, mais uniquement dans un délai limité: la révocation de l’option IS est possible dans les cinq exercices suivant celui de l’option, en respectant des conditions et un formalisme précis. Au-delà, l’option devient irrévocable. La demande doit être formulée auprès du SIE dans les délais (notamment avant la date limite du premier acompte d’IS du 5e exercice concerné). Les conséquences sur les déficits, amortissements et plus-values requièrent un audit préalable. Faites-vous assister pour sécuriser calendrier et impacts. 

Micro-foncier et SCI: est-ce compatible ?

Le régime micro-foncier (abattement 30%, plafond de 15 000 € de loyers bruts par foyer) peut s’appliquer à la quote-part perçue via une SCI non soumise à l’IS si l’associé remplit toutes les conditions et n’est pas tenu de déposer une 2044 (incompatibilités spécifiques). En pratique, la plupart des associés de SCI relèvent du régime réel (2044) dès qu’il existe des charges significatives. Vérifiez la doctrine (BOFiP) et simulez l’intérêt du micro par rapport au réel avant de trancher. 

Location meublée en SCI: quelles conséquences fiscales ?

La location meublée exercée à titre habituel confère un caractère commercial à l’activité, entraînant l’assujettissement de la SCI à l’IS. Cette bascule est souvent irréversible (sauf révocation dans le délai légal après option), et modifie profondément la fiscalité: amortissements possibles, plus-values professionnelles à la revente, fiscalité des dividendes à la distribution. Les cas véritablement “accessoires” sont rares et factuels. Une analyse au cas par cas est recommandée avant de meubler un bien détenu par une SCI. 

Peut-on récupérer la TVA sur des travaux en SCI ?

Oui, mais seulement si les loyers sont soumis à TVA. Les locations nues d’habitation sont exonérées sans option. Pour des locaux professionnels, une option à la TVA est possible, ouvrant droit à déduction de la TVA sur travaux et honoraires, avec régularisations sur 20 ans pour l’immobilier. Il faut aussi gérer la TVA en cas de cession (option en cours, clauses de transfert). Un bilan chiffre les gains de trésorerie et les contraintes administratives. 

Comment sont imposées les plus-values à la revente selon le régime ?

À l’IR, la plus-value relève du régime des particuliers, avec abattements progressifs selon la durée (exonération d’IR après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans). À l’IS, la plus-value est professionnelle: elle se calcule sur la valeur nette comptable (après amortissements), est taxée à l’IS (15%/25% selon tranches), puis la distribution éventuelle supporte la fiscalité des dividendes. La différence peut être majeure après longue détention: il faut modéliser le “coût de sortie”. 

À retenir

• IR: simplicité, déficit foncier imputable, plus-values des particuliers avantageuses sur longue durée.
• IS: amortissements et charges réduisent l’impôt courant, mais sortie potentiellement plus coûteuse (plus-value pro + dividendes).
• Meublé habituel = IS; locaux pro: possible option TVA et récupération.
• Décider = simuler sur tout le cycle (exploitation + revente + distribution), pas uniquement l’année en cours.
• Respecter les procédures (options, 2072/2065, 2042/2044, 2777-D) et les délais légaux.
• Besoin d’un audit personnalisé et sécurisé: contactez NBE Avocats via la page Contact ou découvrez nos expertises en droit fiscal et l’accueil du cabinet. Contenu informatif uniquement; prenez rendez-vous pour un conseil adapté.