Fiscalité immobilière 2025 : règles, abattements et délais

La fiscalité immobilière évolue en 2025 et mérite une mise au point claire et opérationnelle. Cet article vous guide sur les règles applicables aux revenus locatifs, plus-values, IFI, TVA immobilière, abattements et délais, avec exemples concrets et rappels de procédures.

Contenu informatif à caractère général. Il ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre situation, prenez rendez-vous avec NBE Avocats.

En bref

Revenus locatifs: choix entre régime micro (abattement forfaitaire) et réel (charges au réel, déficit foncier) selon vos chiffres.
Plus-values: 19% d’IR + 17,2% de prélèvements sociaux, avec abattements progressifs selon la durée de détention et exonérations ciblées.
IFI: seuil à 1,3 M€ de patrimoine net immobilier, abattement de 30% sur la résidence principale, dettes déductibles sous conditions.
Délais 2025: déclarations au printemps (revenus/IFI); plus-value liquidée chez le notaire; acomptes contemporains pour revenus fonciers.
Investissements: fin des nouvelles souscriptions Pinel au 31/12/2024; dispositifs existants et travaux énergétiques à piloter finement.

Calendrier fiscal 2025 et obligations déclaratives

Déclarations et formulaires courants

Déclaration annuelle des revenus: formulaire 2042, annexes 2042-C (BIC/LMNP), 2042-RICI (réductions d’impôt), 2044/2044-SPE (revenus fonciers au réel).
IFI: annexe 2042-IFI, à déposer avec la déclaration de revenus.
Plus-value immobilière: calcul et paiement via le notaire (imprimé 2048-IMM-SD) lors de la vente, y compris pour les non-résidents.
SCI à l’IR: formulaire 2072; SCI à l’IS: liasse fiscale BIC/IS.
Acomptes contemporains: pour les revenus fonciers et BIC non prélevés à la source, versements mensuels/trimestriels modulables sur l’espace en ligne impots.gouv.fr.

Références officielles: impots.gouv.fr – formulaires et démarches, BOFiP – revenus fonciers.

Échéances 2025 et acomptes

Déclaration en ligne: la DGFiP publie chaque printemps le calendrier par département; attendez des échéances étalées de fin mai à début juin (à confirmer sur service-public.fr – calendrier des impôts).
Papier (si autorisé): généralement mi-mai (à confirmer chaque année).
IFI: dépôt aux mêmes dates que l’IR; avis et échéance de paiement en fin d’été/début d’automne selon l’avis.
Acomptes contemporains: prélevés le 15 du mois, modulables en cours d’année sur justificatifs.

Délais de réclamation et de reprise

Réclamation contentieuse: en principe jusqu’au 31 décembre de l’année N+2 (ex.: revenus 2023 déclarés en 2024, réclamation jusqu’au 31/12/2026), sous réserve de règles spécifiques.
Délai de reprise de l’administration: 3 ans en matière d’IR/IFI, délais allongés dans certains cas (activité occulte, avoirs/structures non déclarés). Voir BOFiP – procédures et délais et service-public.fr – contrôle fiscal.

Pour un audit des risques et la sécurisation de vos choix déclaratifs, consultez notre équipe Droit Fiscal.

Revenus locatifs: nu et meublé

Location nue: micro-foncier vs réel

Micro-foncier: applicable si recettes brutes ≤ 15 000 €/an. Abattement forfaitaire de 30%; aucune autre charge n’est déductible.
Exemple: loyers 12 000 €. Base imposable après abattement: 8 400 €.
Régime réel: obligatoire au-delà de 15 000 €, ou sur option (engagement minimum de 3 ans).
Charges déductibles: intérêts d’emprunt, travaux d’entretien/réparation (hors construction/agrandissement), primes d’assurance, taxe foncière, frais de gestion, diagnostics, etc. Références: BOFiP – charges déductibles.
Exemple: loyers 18 000 €, charges 5 000 € (dont 2 500 € d’intérêts). Revenu foncier: 13 000 €.

Option pratique: simulez les deux régimes avant la déclaration; l’option pour le réel est souvent pertinente en présence d’emprunt/travaux.

Déficit foncier et travaux (dont rénovation énergétique)

Déficit foncier: imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an (hors intérêts), le solde étant reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Travaux énergétiques: un mécanisme dérogatoire de majoration du plafond a été instauré pour encourager la rénovation de logements énergivores, sous conditions strictes (période, nature des travaux, niveau de performance atteint). À la date de rédaction, se référer aux dernières précisions de l’administration pour 2025: BOFiP – déficit foncier et travaux et service-public.fr – rénovation énergétique.
Exemple indicatif: déficit de 14 000 € dont 9 000 € hors intérêts. 9 000 € imputables sur le revenu global (dans la limite légale applicable), le solde sur les revenus fonciers ultérieurs.

Anticipez la planification des travaux (devis, acomptes, factures) afin de maîtriser l’exercice d’imputation.

Location meublée: LMNP/LMP, micro-BIC et réel

LMNP (non professionnel): par défaut micro-BIC avec abattement forfaitaire de 50% dans la limite du seuil micro (en 2024: 77 700 €, sous réserve d’actualisation). Option pour le réel possible (déduction des charges et amortissements).
LMP (professionnel): si recettes meublées > 23 000 € et supérieures aux autres revenus professionnels du foyer. Conséquences sociales et fiscales spécifiques.
Meublés de tourisme classés: régime micro et abattement spécifiques ont fait l’objet d’évolutions récentes; vérifiez impérativement le texte en vigueur pour 2025 sur impots.gouv.fr et BOFiP – BIC meublés.

Exemple micro vs réel en LMNP:

Recettes 30 000 €.
Micro-BIC (50%): base imposable 15 000 €.
Réel: charges 10 000 € + amortissements 8 000 €; résultat fiscal 12 000 € (les amortissements non déduits se reportent). Le réel peut être plus intéressant, mais impose une comptabilité et des obligations accrues.

Plus-values immobilières 2025

Taux, abattements et surtaxe

Taux: 19% d’IR + 17,2% de prélèvements sociaux (PS) à ce jour. Surtaxe de 2% à 6% pour les plus-values nettes imposables supérieures à 50 000 €.
Abattement pour durée de détention (biens autres que la résidence principale):
IR: exonération totale au bout de 22 ans (abattement progressif dès la 6e année).
PS: exonération totale au bout de 30 ans.
Barèmes détaillés: BOFiP – plus-values immobilières et service-public.fr – plus-value immobilière.
Exemple (résidence secondaire): achat 200 000 € + frais réels 8 000 €; vente 350 000 € après 10 ans. Plus-value brute = 142 000 €. Abattement IR après 10 ans: 30% (6% x 5 ans). Base IR = 99 400 €, impôt ≈ 18 886 €. Abattement PS après 10 ans: 8,25%. Base PS ≈ 130 285 €, PS ≈ 22 411 €. Surtaxe à apprécier selon la base nette. Calculs à affiner chez le notaire.

Exonérations fréquentes

Résidence principale au jour de la cession: exonération totale de la plus-value.
Première cession par un non-propriétaire de sa résidence principale depuis au moins 4 ans, sous conditions de remploi.
Cession par non-résident: exonération partielle sous conditions (art. 150 U II 2°), une fois par contribuable. Texte: Legifrance – CGI art. 150 U.
Cessions faibles montants: exonération si prix ≤ 15 000 € par cessionnaire. Autres cas: retraités/modestes, expropriation avec remploi, etc.

Procédure chez le notaire et paiement

Le notaire calcule, déclare et acquitte l’impôt via l’imprimé 2048-IMM-SD au moment de la vente; l’acquéreur/banque verse le prix net d’impôt.
En présence de travaux, seul ce qui est justifié et éligible est retenu; conservez factures et preuves de paiement.
Non-résidents: PS à 7,5% sous conditions d’affiliation sociale en UE/EEE/Suisse, sinon 17,2%. Mandataire fiscal parfois exigé selon cas; voir impots.gouv.fr – non-résidents.

IFI: Impôt sur la fortune immobilière

Seuil, base taxable et évaluations

Seuil: patrimoine immobilier net taxables > 1,3 M€ au 1er janvier.
Actifs concernés: biens et droits immobiliers, parts de sociétés à proportion de l’immobilier, y compris SCI, SCPI, OPCI (avec ventilations).
Valeurs: au prix de marché au 1er janvier; tolérances de décote applicables aux immeubles occupés/indivision/locatifs sous conditions. Abattement 30% sur la résidence principale.
Références: impots.gouv.fr – IFI et BOFiP – IFI.

Exemple: patrimoine brut 1,8 M€ dont résidence principale 1,0 M€ (abattement 30% = 300 k€). Dettes admissibles 150 k€. Patrimoine net taxable ≈ 1,35 M€; application du barème progressif (0,5% à 1,5%) avec éventuelle décote proche du seuil.

Dettes déductibles et principaux abattements

Dettes afférentes à l’immobilier taxable: capital restant dû des emprunts, travaux, taxes (prorata temporis), sous limites anti-abus pour in fine/part liées.
Exclusions: dettes finançant des actifs exclus de l’assiette, prêts intra-groupes non conformes au marché, etc.
Dons IFI: réduction d’IFI (jusqu’à 75% dans la limite légale) au profit d’organismes éligibles; indépendante des ristournes IR. Voir service-public.fr – réduction IFI.

Déclaration, contrôle et stratégie

Déclaration avec 2042-IFI au printemps; justificatifs à conserver.
Points d’attention: évaluation des parts de sociétés immobilières, démembrement (barème de l’art. 669 CGI), dettes familiales, actifs détenus à l’étranger.
Sécurisation: documentation d’évaluation, rescrit si nécessaire; voir BOFiP – rescrit fiscal.

TVA immobilière et droits d’enregistrement

Vente de neuf, terrains à bâtir et TVA

Ventes d’immeubles neufs (≤ 5 ans) et de terrains à bâtir: soumises à la TVA immobilière; droits d’enregistrement réduits.
Marchands de biens et opérations spécifiques (VEFA, lotissements): règles particulières (TVA sur marge sous conditions strictes).
Références: BOFiP – TVA immobilière.

Exemple simplifié: VEFA à 400 000 € TTC (TVA 20%). Base HT ≈ 333 333 €, TVA ≈ 66 667 €. Les frais d’acquisition sont alors réduits par rapport à de l’ancien.

Acquisitions d’ancien et droits d’enregistrement

Immeubles anciens: droits d’enregistrement environ 5,80% (taux départemental+communal), frais et émoluments en sus. Voir service-public.fr – frais d’achat immobilier.
Optimisations limitées en direct; comparez toujours “neuf vs ancien” en coût total.

Locations soumises ou non à TVA

Locations nues d’habitation: en principe hors TVA.
Locations professionnelles: possibilité d’option à la TVA (notamment bureaux/commerces), ouvrant droit à la récupération de la TVA sur certaines dépenses. Analyse au cas par cas: impots.gouv.fr – TVA locations.

Structures de détention et non-résidents

SCI à l’IR versus IS

SCI à l’IR: transparence fiscale; les associés déclarent leur quote-part de revenus/déficits (formulaire 2072 pour la société).
SCI à l’IS: amortissements admis, mais plus-value à l’IS (réintégration des amortissements) et fiscalité des distributions. Pertinent pour actifs à forte rentabilité ou travaux lourds.
Points d’attention: changement d’option irrévocable à court terme; droits de mutation; régimes mère-fille et intégration non applicables aux SCI IR.

Étude préalable indispensable; voir nos services Droit Fiscal.

Investisseurs non-résidents: impôt, PS et exonérations

Revenus fonciers: imposés au barème avec taux minimum (20% à 30% selon seuils), sauf justification d’un taux moyen inférieur. PS en principe 17,2% (ou 7,5% si affilié UE/EEE/CH pour certains revenus).
Plus-values: 19% + PS (7,5% EU/EEE/CH; 17,2% sinon), surtaxe le cas échéant. Exonération partielle unique possible (art. 150 U II 2°).
Mandataire fiscal: requis dans certains cas; vérifier sur impots.gouv.fr – non-résidents.

Fonds, OPCI/SCI, taxe de 3 %

Entités détenant de l’immobilier en France: obligation de transparence (identité des associés/BO), sous peine de taxe annuelle de 3% sur la valeur des immeubles (art. 990 D CGI), avec de nombreuses exonérations si déclarations effectuées. Référence: BOFiP – taxe de 3 %.

Points d’attention 2025 et stratégies

Anticiper les dépenses et choix de régime

Simulez micro vs réel pour les revenus locatifs; basculez si nécessaire avant la déclaration.
Ordonnez travaux et financements pour maîtriser déficit foncier et cash-flow.
Pour meublés, examinez l’opportunité du réel avec amortissements.

Sécuriser: rescrit, documentation, diagnostics

Conservez justificatifs (travaux, intérêts, assurances, loyers).
Faites valider les points techniques par rescrit pour sécuriser une position sensible; voir BOFiP – rescrit fiscal.
Les contraintes énergétiques influent sur la location et les travaux; coordonnez fiscalité et conformité.

Articuler fiscalité et patrimoine international

Vérifiez conventions fiscales, PS applicables et modalités déclaratives transfrontalières.
Les structurations impliquant actifs numériques (tokenisation immobilière, smart contracts) nécessitent une approche combinée fiscal/NTIC; notre équipe Droit NTIC peut intervenir aux côtés du pôle fiscal.

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FAQ

Comment choisir entre micro-foncier et régime réel pour mes revenus locatifs en 2025 ?

Comparez votre abattement micro (30% des loyers bruts si ≤ 15 000 €) avec vos charges réelles (intérêts, travaux d’entretien, taxe foncière, assurances, gestion). Si vos charges excèdent 30%, le réel est souvent plus avantageux. N’oubliez pas la possibilité d’imputer un déficit foncier (hors intérêts) sur le revenu global, dans les limites légales. L’option pour le réel est en principe verrouillée pour 3 ans en location nue. Faites une simulation chiffrée avant la déclaration et conservez tous les justificatifs. Références: BOFiP – revenus fonciers.

Quelle fiscalité pour la location meublée (LMNP/LMP) et quels seuils s’appliquent ?

En LMNP, le micro-BIC applique un abattement forfaitaire (règle générale 50% dans la limite du seuil micro en vigueur), sinon le réel permet de déduire charges et amortissements. En LMP, le statut s’apprécie si les recettes meublées dépassent 23 000 € et excèdent les autres revenus professionnels du foyer; il entraîne des incidences sociales et fiscales spécifiques. Les meublés de tourisme classés ont des régimes particuliers susceptibles d’avoir évolué; vérifiez les conditions à jour pour 2025 sur impots.gouv.fr.

Comment calculer la plus-value sur une résidence secondaire en 2025 ?

La plus-value brute = prix de vente – prix d’acquisition (majoré des frais d’acquisition et de certains travaux). On applique ensuite les abattements pour durée de détention (exonération IR à 22 ans, PS à 30 ans). Le taux est de 19% pour l’IR, 17,2% pour les PS, avec une surtaxe potentielle au-delà de 50 000 € de plus-value nette. Le notaire calcule, déclare et paie l’impôt via 2048-IMM lors de la vente. Référez-vous aux barèmes détaillés sur service-public.fr et BOFiP.

Quelles sont les principales règles de l’IFI et que puis-je déduire ?

L’IFI vise le patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 M€ au 1er janvier. Sont taxables les biens et droits immobiliers directement détenus ou via des sociétés (quotes-parts). On déduit les dettes afférentes (emprunts, travaux, impôts) dans les limites anti-abus. La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30%. Les dons IFI à des organismes éligibles ouvrent droit à une réduction spécifique. La déclaration se fait via 2042-IFI. Détails et barème sur impots.gouv.fr – IFI.

Les droits d’enregistrement et la TVA varient-ils selon le type d’opération immobilière ?

Oui. Les ventes d’immeubles neufs (et de terrains à bâtir) relèvent de la TVA immobilière; les droits d’enregistrement y sont réduits. Les acquisitions dans l’ancien sont frappées de droits d’enregistrement d’environ 5,80% (hors émoluments et débours). Certaines opérations (marchands de biens, TVA sur marge) obéissent à des conditions techniques strictes. Avant d’acheter ou de revendre, modélisez le coût total “toutes taxes” et consultez les règles sur BOFiP – TVA immobilière et service-public.fr – frais d’achat.

L’essentiel à retenir

Mesurez vos chiffres: simulateur micro vs réel, impact du déficit foncier et des amortissements en meublé.
Anticipez les cessions: abattements de durée, exonérations, surtaxe potentielle; centralisez vos justificatifs.
IFI: sécurisez vos valeurs, dettes et démembrements; attention aux parts de sociétés immobilières.
TVA et droits: “neuf vs ancien” change profondément la facture fiscale; vérifiez le régime applicable.
Non-résidents et structures (SCI, fonds): vigilance sur PS, mandataires, taxe de 3% et obligations de transparence.
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