Droit fiscal

La plus-value immobilière professionnelle obéit à des règles très spécifiques.Pour un chef d’entreprise, un loueur en meublé professionnel, un médecin propriétaire de ses murs, ou une société commerciale, la cession d’un immeuble affecté à l’activité ne relève pas du régime des plus-values immobilières « des particuliers », mais du régime des plus-values professionnelles, beaucoup plus technique. Le présent article, mis à jour au 18 décembre 2025, vise à exposer de manière pédagogique les grands principes de calcul, d’imposition et d’exonération, à titre strictement informatif.Attention : les informations ci-dessous sont générales, ne tiennent pas compte de votre situation propre et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Pour toute stratégie ou décision, il est indispensable de solliciter un accompagnement adapté, par exemple auprès d’un cabinet spécialisé tel que NBE Avocats.

1. Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière professionnelle ?

1.1. Immeuble professionnel vs immeuble privé

On parle de plus-value immobilière professionnelle lorsque le bien immobilier est inscrit à l’actif d’une entreprise ou affecté à une activité professionnelle relevant des BIC, BNC ou BA, ou encore détenu par une société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).Quelques exemples typiques :

• Immeuble inscrit à l’actif d’une entreprise individuelle BIC (commerce, artisanat, loueur en meublé professionnel).
• Cabinet médical détenu par un professionnel libéral et inscrit au registre des immobilisations.
• Entrepôt détenu par une société à l’IS et utilisé pour son activité d’exploitation.
• Immeuble détenu via une SCI « professionnelle » (soumise à l’IS ou à l’IR mais affectée à l’exploitation au sens de l’article 151 nonies du CGI).

À l’inverse, la vente d’un immeuble non inscrit à l’actif et appartenant au patrimoine privé (par exemple un immeuble de rapport détenu par un particulier ou un loueur en meublé non professionnel) relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec ses propres formulaires (déclaration n° 2048-IMM) et abattements pour durée de détention.

1.2. Plus-value professionnelle, court terme et long terme

Les plus-values professionnelles – y compris immobilières – sont classées en :

• plus-values à court terme :
  • biens (amortissables ou non) détenus depuis moins de 2 ans, ou
  • pour un bien amortissable détenu depuis au moins 2 ans, la fraction correspondant aux amortissements déjà déduits.
• plus-values à long terme :
  • biens non amortissables détenus depuis au moins 2 ans (par exemple la valeur du terrain),
  • et, pour un bien amortissable détenu depuis au moins 2 ans, la fraction de plus-value qui excède le total des amortissements déduits (article 39 duodecies et suivants du CGI).

Cette distinction est centrale, car la fiscalité applicable aux plus-values à court terme diffère sensiblement de celle applicable aux plus-values à long terme.

2. Calcul de la plus-value immobilière professionnelle

2.1. Formule de base : prix de cession – valeur nette comptable

Le calcul est réalisé élément par élément. La plus-value (ou moins-value) sur un immeuble professionnel est la différence entre :

• le prix de cession (ou la valeur vénale en cas de transmission à titre gratuit, expropriation, indemnité d’assurance, etc.),
• et la valeur nette comptable (VNC) du bien, c’est-à-dire le prix d’acquisition (ou de revient) diminué des amortissements fiscalement déduits pour la partie amortissable (généralement le bâtiment, mais pas le terrain).

Lorsque le prix de cession est inférieur à la VNC, il s’agit d’une moins-value professionnelle.

2.2. Exemple chiffré complet (entreprise individuelle à l’IR)

Un loueur en meublé professionnel (BIC réel) acquiert en janvier 2010 un immeuble composé de :

• Terrain : 100 000 € (non amortissable),
• Bâtiment : 300 000 € (amortissable sur 30 ans linéaire).

Soit un coût total de 400 000 €. En décembre 2025, il cède l’immeuble pour 650 000 €.Étape 1 – Amortissements déduits Amortissement annuel du bâtiment : 300 000 / 30 = 10 000 €. Durée de détention : 16 ans révolus (2010–2025). Amortissements cumulés : 16 × 10 000 = 160 000 €.Étape 2 – Valeur nette comptable (VNC)

• Terrain : 100 000 € (non amorti),
• Bâtiment : 300 000 – 160 000 = 140 000 €.

VNC totale = 100 000 + 140 000 = 240 000 €.Étape 3 – Plus-value globale Plus-value totale = Prix de cession – VNC = 650 000 – 240 000 = 410 000 €.Étape 4 – Ventilation court terme / long terme

• Fraction correspondant aux amortissements déduits (160 000 €) = plus-value à court terme.
• Le surplus (410 000 – 160 000 = 250 000 €) = plus-value à long terme.

Pour la suite, la plus-value à court terme sera imposée comme un bénéfice d’exploitation, tandis que la plus-value à long terme bénéficiera d’un régime spécifique (taux réduit et, pour l’immobilier, abattement 151 septies B).

2.3. Cas d’une société soumise à l’IS

Pour une société à l’IS, le schéma de calcul est similaire (prix de cession – VNC). En revanche, la qualification court terme / long terme n’a d’incidence que dans certains cas particuliers (titres de participation, brevets, etc.). Pour les immeubles d’exploitation, la plus-value est en principe intégrée au résultat imposable à l’IS au taux de droit commun (25 % en 2025, avec un taux réduit à 15 % sur la première tranche de bénéfice pour certaines PME).Des régimes spéciaux peuvent toutefois s’appliquer, par exemple le taux réduit de 19 % prévu à l’article 210 F du CGI pour les cessions de locaux professionnels destinés à être transformés en logements, sous conditions strictes (nature des locaux, situation géographique, engagement de transformation sous 4 ou 6 ans, etc.).

3. Imposition des plus-values immobilières professionnelles

3.1. Entreprises relevant de l’impôt sur le revenu (BIC, BNC, BA)

Pour les entreprises soumises à l’IR, la fiscalité distingue :

• Plus-values à court terme : elles sont ajoutées au résultat imposable et taxées au barème progressif de l’IR (jusqu’à 45 %) comme un bénéfice ordinaire, avec assujettissement aux cotisations sociales des indépendants. Un étalement sur 3 ans est parfois possible.
• Plus-values à long terme : elles sont, sauf régime d’exonération, soumises à une imposition séparée à l’IR au taux de 12,8 % (article 39 quindecies du CGI), à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2 %; CSG, CRDS, etc.), soit un taux global proche de 30 %.

Lorsque la plus-value porte sur un bien immobilier d’exploitation, la fraction à long terme peut bénéficier d’un abattement spécifique de l’article 151 septies B (cf. section 4.3), qui réduit fortement, voire annule, la base taxable si la durée de détention est longue.

3.2. Entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés (IS)

Pour les sociétés à l’IS, les règles sont plus simples sur le plan conceptuel :

• La plus-value immobilière (court terme et long terme confondus) augmente le résultat fiscal.
• Ce résultat est imposé à l’IS, au taux normal de 25 % (exercices ouverts à compter du 1er janvier 2022), avec un taux réduit de 15 % sur la première tranche de bénéfice (42 500 € maximum) pour les PME remplissant les conditions.
• Les plus-values sur certains actifs spécifiques (titres de participation, etc.) peuvent relever de régimes particuliers (taux zéro, 15 %, 19 %, etc.), mais cela concerne en principe les titres, non les immeubles d’exploitation.

Les cessions de locaux professionnels à destination de logements, jusqu’au 31 décembre 2026 (ou au-delà en cas de promesse signée avant cette date), peuvent, sous conditions, être imposées à un taux réduit de 19 % (article 210 F du CGI), ce qui en fait un levier d’optimisation important pour les cessions avant cette échéance.

4. Exonérations et allègements applicables aux plus-values immobilières professionnelles

Le législateur a prévu plusieurs dispositifs permettant d’atténuer ou d’annuler l’imposition des plus-values professionnelles, avec un traitement particulier pour l’immobilier. Il est fréquent de devoir combiner plusieurs régimes.

4.1. Exonération selon le niveau de recettes (article 151 septies du CGI)

L’article 151 septies exonère (totalement ou partiellement) les plus-values professionnelles – y compris immobilières, sauf cas particuliers – si les conditions suivantes sont remplies :

• activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole exercée à titre professionnel,
• activité exercée depuis au moins 5 ans,
• recettes moyennes (hors taxes) des deux années précédant la cession inférieures à certains seuils :
• Vente de marchandises / fourniture de logement :
  • Exonération totale si recettes ≤ 250 000 €.
  • Exonération partielle si 250 000 € < recettes < 350 000 €.
• Prestations de services et BNC :
  • Exonération totale si recettes ≤ 90 000 €.
  • Exonération partielle si 90 000 € < recettes < 126 000 €.

L’exonération partielle se calcule au moyen d’une formule de type : (plafond haut – recettes) / (plage de recettes). Elle s’applique à la plus-value nette (court terme et long terme) après éventuels autres abattements (notamment 151 septies B pour l’immobilier), selon un ordre d’application qu’il convient de maîtriser.

4.2. Exonération en cas de départ à la retraite (article 151 septies A du CGI)

L’article 151 septies A permet, sous conditions, d’exonérer les plus-values professionnelles réalisées lors de la cession d’une entreprise individuelle ou de l’intégralité des parts d’une société relevant de l’IR, à l’occasion du départ à la retraite du cédant (activité exercée depuis au moins 5 ans, cessation de toute fonction, mise à la retraite dans un délai encadré, etc.).Point essentiel pour l’immobilier : ce régime n’exonère pas les plus-values portant sur les actifs immobiliers eux-mêmes. Celles-ci restent imposées dans les conditions de droit commun, éventuellement après abattement 151 septies B. En revanche, 151 septies A s’applique aux autres actifs (fonds de commerce, matériel, etc.) et peut se cumuler avec :

• l’abattement 151 septies B (biens immobiliers d’exploitation),
• l’exonération 151 septies (recettes),
• et, dans certains cas, avec l’exonération 238 quindecies (prix de cession).

4.3. Abattement pour durée de détention des immeubles d’exploitation (article 151 septies B)

L’article 151 septies B du CGI prévoit un abattement pour durée de détention sur les plus-values à long terme portant sur :

• des immeubles affectés à l’exploitation (bâtis ou non bâtis),
• ou des parts de sociétés dont l’actif est principalement composé de tels immeubles affectés à l’exploitation.

Le mécanisme est le suivant :

• la plus-value doit être à long terme (détention ≥ 2 ans, et fraction excédant les amortissements pour les biens amortissables),
• un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième est appliqué,
• au bout de 15 ans de détention (5 ans sans abattement + 10 ans × 10 %), l’abattement atteint 100 %, la plus-value à long terme immobilière est donc totalement exonérée.

Illustration rapide : un immeuble d’exploitation détenu depuis 12 ans génère une plus-value à long terme de 200 000 €. Nombre d’années au-delà de 5 ans : 7 années pleines. Abattement = 7 × 10 % = 70 %. Base imposable = 200 000 × (1 – 70 %) = 60 000 €.Il est courant de combiner cet abattement avec d’autres régimes (151 septies, 151 septies A, 238 quindecies). L’ordre d’application n’est pas neutre et doit être optimisé.

4.4. Exonération en fonction du prix de cession (article 238 quindecies du CGI)

L’article 238 quindecies permet, sous conditions, d’exonérer tout ou partie des plus-values réalisées lors de la transmission d’une entreprise individuelle ou d’une branche complète d’activité, lorsque le prix de cession (ou la valeur des éléments transmis à titre gratuit) n’excède pas certains seuils.En 2025 :

• exonération totale si la valeur des éléments transmis est ≤ 500 000 € ;
• exonération partielle si la valeur est comprise entre 500 000 € et 1 000 000 € (application d’un coefficient dégressif).

Point crucial pour l’immobilier :

• pour l’appréciation des seuils, les biens immobiliers (et certains titres à prépondérance immobilière) sont exclus de la base de calcul ;
• et surtout, les plus-values réalisées sur les immeubles ne bénéficient pas de l’exonération 238 quindecies : elles restent imposées selon le régime des plus-values professionnelles (avec, le cas échéant, abattement 151 septies B).

En pratique, ce régime est donc très favorable pour les éléments incorporels (fonds de commerce, clientèle) et les autres immobilisations, mais ne supprime pas l’impôt sur les plus-values immobilières professionnelles.

4.5. Régime spécifique des locaux transformés en logements (article 210 F du CGI)

Pour les entreprises soumises à l’IS, l’article 210 F prévoit, sous conditions, une imposition au taux réduit de 19 % de la plus-value réalisée lors de la cession de :

• locaux à usage de bureaux, commerciaux ou industriels,
• ou de terrains à bâtir,
• situés dans des zones tendues (déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements),
• à un acquéreur qui s’engage à transformer les locaux ou à construire des logements dans un délai précis (en principe 4 ans, porté à 6 ans pour certaines grandes opérations), avec un minimum de 75 % de surface habitable post transformation, et sans lien de dépendance entre cédant et acquéreur.

Ce dispositif, actuellement ouvert jusqu’au 31 décembre 2026 (avec possibilité de réalisation ultérieure en cas de promesse antérieure), permet de réduire significativement la charge d’IS en cas de cession d’immeubles professionnels à vocation de logement.

5. Obligations déclaratives et calendrier

5.1. Entreprises à l’IR (BIC / BNC / BA)

Pour les exploitants individuels soumis au régime réel (simplifié ou normal), les plus-values et moins-values professionnelles – y compris immobilières – sont intégrées dans la liasse fiscale :

• formulaire n° 2031-SD (BIC) ou n° 2035-SD (BNC) selon le cas,
• tableaux annexes (2033-A à 2033-G ou 2050 à 2059, notamment 2059-A pour le détail des plus et moins-values).

La déclaration de résultat (2031/2035) doit en principe être déposée au plus tard 15 jours après le 2e jour ouvré suivant le 1er mai de l’année suivant la clôture (pour un exercice clos au 31 décembre).La plus-value nette imposable (après application des dispositifs 151 septies, 151 septies A, 151 septies B, 238 quindecies…) est ensuite reportée sur la déclaration de revenus n° 2042-C PRO, déposée au printemps de l’année suivante (par exemple, une plus-value réalisée en 2025 sera déclarée avec les revenus 2025 au printemps 2026).

5.2. Sociétés à l’IS

Les sociétés à l’IS déclarent leurs plus-values immobilières dans la liasse IS :

• déclaration de résultat n° 2065-SD,
• tableaux 2059-A (plus et moins-values) et 2058-A (réintégrations/déductions, dont plus-values à long terme).

La déclaration 2065 doit être déposée en principe dans les 3 mois suivant la clôture de l’exercice (ou au plus tard le 2e jour ouvré suivant le 1er mai pour les exercices clos au 31 décembre). L’IS correspondant à la plus-value immobilière est acquitté via le solde d’IS, après prise en compte des acomptes déjà versés.Contrairement au régime des particuliers, il n’y a en général pas de déclaration séparée de type 2048-IMM pour les plus-values immobilières professionnelles, celles-ci étant traitées dans la liasse de résultat.

5.3. Points de vigilance pratiques

Parmi les difficultés fréquemment rencontrées :

• détermination correcte de la VNC (réintégration d’amortissements excessifs, retraitement des subventions, etc.) ;
• qualification court terme / long terme (notamment pour des biens partiellement amortis) ;
• articulation des différents régimes d’exonération (151 septies, 151 septies A, 151 septies B, 238 quindecies, 210 F…) ;
• gestion des plus-values en report d’imposition, en cas d’apport antérieur, de fusion, scission ou apport partiel d’actif.

Une modélisation chiffrée préalable, dossier par dossier, est en pratique indispensable pour sécuriser la déclaration et optimiser la fiscalité. Le cabinet NBE Avocats, dédié au droit fiscal, intervient régulièrement sur ce type de simulations et de sécurisation déclarative.

6. Cas pratiques simplifiés

6.1. Loueur en meublé professionnel cédant un immeuble détenu depuis 16 ans

Reprenons l’exemple du loueur en meublé professionnel qui réalise une plus-value globale de 410 000 €, dont :

• 160 000 € de plus-value à court terme (amortissements déduits),
• 250 000 € de plus-value à long terme.

Durée de détention : 16 ans. Pour la partie à long terme immobilière, l’abattement 151 septies B est de 100 % (10 années complètes au-delà de la 5e). Résultat :

• plus-value à long terme taxable (IR + prélèvements sociaux) : 0 € ;
• plus-value à court terme de 160 000 € ajoutée au bénéfice imposable et taxée au barème de l’IR + cotisations sociales.

Une exonération 151 septies (en fonction des recettes) pourrait, le cas échéant, réduire encore l’imposition sur la partie court terme si les seuils de recettes sont respectés.

6.2. Société à l’IS cédant un entrepôt éligible à l’article 210 F

Une société à l’IS vend en 2025 un entrepôt pour 1 200 000 €, VNC 600 000 €. La plus-value est donc de 600 000 €.Sans dispositif particulier : la plus-value est intégrée au résultat et imposée à l’IS au taux de 25 %, soit 150 000 € d’IS supplémentaire (hors contribution sociale éventuelle).Avec application de l’article 210 F (conditions réunies : transformation en logements, zone éligible, absence de lien de dépendance, respect des délais) : la plus-value est imposée à 19 % au lieu de 25 %, soit 114 000 € d’IS. L’économie d’impôt est de 36 000 €.L’enjeu contractuel (clause prévoyant l’engagement de transformation par l’acquéreur, justificatifs, suivi des délais) est ici déterminant. Un accompagnement juridique et fiscal coordonné est fortement recommandé.

6.3. Cession d’une entreprise individuelle avec immeuble d’exploitation

Un commerçant cède en 2025 son entreprise individuelle comprenant un fonds de commerce et un immeuble d’exploitation. Valeur totale : 900 000 €, dont 500 000 € pour l’immeuble et 400 000 € pour le reste (fonds, matériel…). Il part à la retraite.En pratique, on peut cumuler :

• l’abattement 151 septies B sur la plus-value à long terme immobilière (en fonction de la durée de détention),
• l’exonération 151 septies A sur la plus-value professionnelle (hors immobilier), liée au départ à la retraite,
• et éventuellement l’exonération 238 quindecies (partielle) sur les éléments hors immeubles, selon le prix retenu pour ces éléments (ici 400 000 €).

Une modélisation fine permet de déterminer la part effectivement imposable à l’IR et aux prélèvements sociaux, souvent très inférieure à la plus-value brute apparente.

7. Questions fréquentes sur la plus-value immobilière professionnelle

7.1. Comment distinguer plus-value immobilière professionnelle et plus-value immobilière des particuliers ?

La distinction tient principalement à l’affectation du bien et à son inscription comptable. Si l’immeuble est inscrit à l’actif d’une entreprise (individuelle ou société) ou est affecté à une activité professionnelle au sens des BIC/BNC/BA (par exemple local d’un médecin en exercice, immeuble d’un loueur en meublé professionnel), la cession relève en principe des plus-values professionnelles. À l’inverse, si le bien appartient au patrimoine privé (résidence principale, immeuble locatif détenu hors bilan professionnel, LMNP), la cession relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec déclaration 2048-IMM et abattements spécifiques.

7.2. Quelle durée de détention faut-il pour bénéficier de l’abattement 151 septies B sur un immeuble professionnel ?

L’abattement 151 septies B s’applique aux plus-values à long terme sur des immeubles affectés à l’exploitation. Il ne joue qu’à partir de la 6e année de détention. Concrètement, vous bénéficiez d’un abattement de 10 % par année de détention « achevée » au-delà de la 5e année. Ainsi, entre 6 et 15 ans de détention, l’abattement croît de 10 % par an, jusqu’à 100 % au bout de 15 ans (la plus-value à long terme immobilière est alors totalement exonérée). La notion de durée de détention doit être appréciée avec rigueur (date d’entrée dans l’actif, opérations intermédiaires).

7.3. Plus-value sur un immeuble détenu via une SCI : professionnelle ou privée ?

Tout dépend du régime fiscal de la SCI et de l’utilisation de l’immeuble. Si la SCI est transparente à l’IR et détient un immeuble loué nu à usage d’habitation, la plus-value relève généralement du régime des particuliers. En revanche, si la SCI est soumise à l’IS, ou si l’immeuble est affecté à l’exploitation d’une activité professionnelle (par exemple, immeuble utilisé par une société d’exploitation dont les associés exercent leur activité au sens de l’article 151 nonies), la cession peut générer une plus-value immobilière professionnelle. Les conséquences fiscales diffèrent considérablement, d’où la nécessité d’une analyse préalable.

7.4. Peut-on cumuler les dispositifs 151 septies, 151 septies A, 151 septies B et 238 quindecies sur une même opération ?

Oui, sous réserve de respecter les conditions propres à chaque dispositif, un cumul est possible. La doctrine administrative recommande généralement d’appliquer d’abord l’abattement 151 septies B (sur les immobiles d’exploitation), puis l’exonération 151 septies A (départ à la retraite), et enfin l’exonération 151 septies ou 238 quindecies (recettes ou prix de cession). L’ordre d’application influe sur le montant réellement exonéré. En pratique, chaque cas doit être modélisé pour arbitrer entre les options et vérifier leur compatibilité. Une erreur de combinaison peut entraîner une perte d’avantage fiscal ou un redressement.

7.5. Quand l’impôt sur une plus-value immobilière professionnelle est-il effectivement payé ?

Pour une entreprise à l’IR, la plus-value est déclarée avec les résultats de l’exercice dans la liasse fiscale (2031/2035), puis intégrée dans la déclaration de revenus de l’année (2042-C PRO). L’impôt correspondant est acquitté lors du paiement du solde d’IR (généralement à l’automne de l’année suivant celle de la cession). Pour une société à l’IS, la plus-value est intégrée au résultat et l’IS supplémentaire est payé lors du règlement du solde d’IS, dans les trois mois suivant la clôture de l’exercice. Il n’y a donc pas, sauf cas particuliers, de paiement immédiat « chez le notaire » comme pour les plus-values des particuliers.

8. Et maintenant ? Sécuriser et optimiser vos plus-values immobilières professionnelles

La fiscalité des plus-values immobilières professionnelles résulte d’un enchevêtrement de règles (IR/IS, court terme/long terme, 151 septies, 151 septies A, 151 septies B, 238 quindecies, 210 F, reports d’imposition, etc.) et d’une jurisprudence en constante évolution. Une même opération peut aboutir à des charges fiscales radicalement différentes selon la structuration juridique, le calendrier de cession, ou encore la répartition du prix entre terrain, bâtiment et autres actifs.Le cabinet NBE Avocats, dédié au droit fiscal français et international, accompagne dirigeants, investisseurs et groupes dans la structuration de leurs opérations immobilières (cession d’immeubles d’exploitation, réorganisation de groupes, externalisation d’actifs, tokenisation d’actifs immobiliers en lien avec les nouvelles technologies et le droit des NTIC, etc.).Si vous envisagez une cession, une réorganisation ou un investissement impliquant des immeubles professionnels, il est vivement conseillé de réaliser un diagnostic fiscal personnalisé en amont. Pour échanger sur votre situation et obtenir un accompagnement sur mesure, vous pouvez contacter le cabinet via la page Contact.