OBO immobilier : fiscalité 2025 et stratégies pour sécuriser l’opération

L’OBO immobilier est un outil puissant.Il permet de vendre un immeuble à une société que l’on contrôle (souvent une SCI), de dégager des liquidités, de réduire sa pression fiscale et de préparer la transmission, tout en conservant la maîtrise du patrimoine. Cet article fait le point, au 14 novembre 2025, sur la fiscalité applicable et sur les bonnes pratiques pour sécuriser juridiquement et fiscalement l’opération.

Attention : les développements qui suivent sont strictement informatifs et ne constituent pas un conseil fiscal individualisé. Pour toute décision, un examen personnalisé avec un professionnel, comme le cabinet NBE Avocats, est indispensable.

Comprendre l’OBO immobilier : logique et finalités

Principe de la “vente à soi-même”

Dans un OBO immobilier (Owner Buy-Out) :

Le propriétaire personne physique détient un immeuble (locatif ou professionnel).
Il constitue une société (souvent une SCI, à l’IR ou à l’IS) qu’il contrôle, parfois avec ses enfants.
La société acquiert l’immeuble, financé par un emprunt bancaire et/ou un crédit-vendeur (compte courant d’associé).
Les loyers futurs servent à rembourser la dette, tandis que le vendeur encaisse le prix de vente et conserve la maîtrise de l’actif via la société.

Juridiquement, il s’agit d’une véritable cession, passée devant notaire, soumise aux droits de mutation et, le cas échéant, à l’impôt sur la plus-value.

Objectifs patrimoniaux recherchés

Un OBO immobilier vise généralement :

La création de liquidités sans “perdre” l’immeuble (financement d’un projet, rééquilibrage patrimonial, diversification financière).
La réduction de la fiscalité personnelle (baisse des revenus fonciers imposés à l’IR, bascule sous un régime IS plus prévisible).
La préparation de la transmission (donation progressive des parts de la société, avec effet de levier grâce à l’endettement). (rapport-congresdesnotaires.fr)
L’optimisation de l’IFI par la prise en compte des dettes de la société pour réduire la base taxable. (lelievre-immobilier.com)

Ces objectifs doivent être réels, documentés et prédominants par rapport à toute recherche d’économie d’impôt, faute de quoi un risque d’abus de droit peut apparaître.

Fiscalité d’un OBO immobilier en 2025 : vision d’ensemble

Côté vendeur : plus-value immobilière des particuliers

Le vendeur personne physique est, sauf exception (résidence principale, etc.), imposé dans le régime des plus-values immobilières des particuliers (articles 150 U et s. du CGI).

Taux d’imposition :
19 % au titre de l’impôt sur le revenu ;
17,2 % au titre des prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total avant abattements. (impots.gouv.fr)
Abattement pour durée de détention :
Exonération d’IR après 22 ans de détention ;
Exonération de prélèvements sociaux après 30 ans, via un abattement progressif. (impots.gouv.fr)
Surtaxe sur les grandes plus-values : de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. (francetransactions.com)

La plus-value est calculée et l’impôt acquitté par le notaire lors de la signature de l’acte, via la déclaration n° 2048-IMM.

Exemple chiffré simplifié

Un immeuble locatif, acquis 300 000 € en 1999, est vendu 900 000 € en 2025 à une SCI contrôlée par le propriétaire :

Plus-value brute : 600 000 €.
Détention depuis plus de 22 ans : exonération totale d’IR sur la plus-value. (pap.fr)
Pour les prélèvements sociaux, après 26 ans, l’abattement est d’environ 64 %, seule une fraction de la plus-value reste taxable. (pap.fr)

Ce type d’opération permet de “cristalliser” un gain dans un contexte où les abattements pour durée de détention sont encore en vigueur, tout en conservant l’usage économique de l’immeuble via la société.

Côté acquéreur : droits d’enregistrement et TVA

La société acquéreur supporte :

Droits de mutation à titre onéreux (DMTO) Pour un immeuble ancien, le taux global est, en régime de droit commun, d’environ 5,81 % du prix d’achat (taxe départementale, taxe communale, frais d’assiette). (impots.gouv.fr)
Depuis le 1ᵉʳ avril 2025, les départements peuvent porter leur taux à 5 %, ce qui peut conduire, selon les communes, à un taux global supérieur à 6 % dans certains territoires. (economie.gouv.fr)

En cas d’apport d’immeuble à une société à l’IS, une partie des apports peut, sous conditions, être taxée à 5 % au titre des apports à titre onéreux. (impots.gouv.fr)La présence de TVA dépend du type de bien (neuf/ancien, assujettissement du vendeur, option pour la TVA). L’analyse fine relève clairement du conseil sur mesure.

Imposition des loyers après l’OBO : IR, IS et régimes “micro”

Après l’opération, la fiscalité des loyers dépend du régime de la société.

SCI à l’IR (transparente) - Les associés sont imposés à l’IR dans la catégorie des revenus fonciers. - Sous 15 000 € de loyers bruts annuels, le régime micro-foncier s’applique de plein droit, avec un abattement forfaitaire de 30 %, déclaré sur la 2042 (case 4BE). (impots.gouv.fr) - Au-delà ou sur option, régime réel : déclaration n° 2044, déduction des intérêts d’emprunt et charges réelles.
SCI ou société à l’IS - Les loyers sont imposés à l’IS, après déduction des charges et amortissements de l’immeuble (hors terrain). (rapport-congresdesnotaires.fr) - Cette structure permet souvent de diminuer fortement le revenu imposable à court/moyen terme, au prix d’une fiscalité spécifique en cas de revente ultérieure (plus-value professionnelle, prise en compte des amortissements).
Location meublée - Les loyers relèvent des BIC (micro-BIC ou réel). - Pour les meublés de tourisme non classés, les règles du micro-BIC ont été fortement durcies à compter des revenus 2025 (seuil abaissé à 15 000 €, abattement réduit à 30 %). (impots.gouv.fr)

L’arbitrage IR / IS / BIC doit être fait au cas par cas, en tenant compte du niveau de loyers, de l’endettement, de l’horizon de détention et de la stratégie successorale.

OBO immobilier et IFI en 2025

Effet de levier de la dette sur la base IFI

En matière d’IFI, la base taxable correspond à la valeur nette du patrimoine immobilier, c’est‑à‑dire après déduction de certaines dettes (emprunts bancaires, comptes courants d’associés, sous conditions de réalité et de proportionnalité).Dans un OBO :

Le bien est désormais logé dans une société (SCI, SAS…),
La société est fortement endettée (emprunt bancaire + compte courant d’associé),
La valeur nette de ses titres peut être significativement réduite, voire nulle dans les premières années, ce qui diminue ou annule l’IFI. (lelievre-immobilier.com)

L’administration est toutefois vigilante sur les dette artificielles ou non justifiées. L’ingénierie IFI doit rester cohérente avec la réalité économique de l’opération.

Points de vigilance IFI spécifiques à l’OBO

Quelques précautions usuelles :

S’assurer que la dette correspond effectivement au financement de l’acquisition (contrat de prêt, échéancier, flux bancaires traçables).
Vérifier que les comptes courants d’associés traduisent un apport réel de fonds ou une créance issue d’un crédit-vendeur dûment constaté.
Documenter la valorisation des titres de la société (bilan, retraitement de l’actif net, expertises éventuelles).

Un accompagnement par un avocat fiscaliste maîtrisant l’IFI et la structuration patrimoniale, comme l’équipe Droit fiscal de NBE Avocats, est particulièrement recommandé sur ce terrain.

Abus de droit et sécurisation fiscale de l’OBO en 2025

Le cadre légal : article L. 64 et L. 64 A du LPF

L’administration peut écarter, au titre de l’abus de droit, les actes poursuivant un but exclusivement ou principalement fiscal (fraude à la loi) ou présentant un caractère fictif (simulation).Depuis 2020, l’article L. 64 A LPF a instauré un “mini abus de droit” pour les opérations à but essentiellement fiscal, sans application de la majoration de 80 %, mais avec les conséquences en droits.En matière d’OBO immobilier, les risques sont principalement analysés sous l’angle de la fraude à la loi (montage destiné à échapper aux revenus fonciers, à l’IFI ou à la fiscalité des plus-values) et de la fictivité de la société si elle n’a pas de véritable substance (absence de comptabilité, d’assemblées, de compte bancaire distinct, etc.). (lexbase.fr)

Position de la pratique et de la doctrine : un risque réel mais maîtrisable

La pratique notariale et doctrinale (rapport du 121ᵉ Congrès des notaires de France) souligne que l’OBO immobilier peut être parfaitement admis dès lors que : (rapport-congresdesnotaires.fr)

le prix de cession est de marché,
l’opération est financée par de véritables prêts,
la société a une activité et une gouvernance réelles (comptabilité, assemblées, gestion des baux),
l’opération répond à des motifs patrimoniaux substantiels (simplification de la gestion, préparation de la succession, sécurisation familiale…).

Selon une analyse récente, bien des OBO ne présentent pas un but exclusivement ou principalement fiscal, si la documentation des motivations et la substance de la société sont solides. (lexbase.fr)

Stratégies concrètes pour sécuriser un OBO immobilier

1. Structurer juridiquement une société solide

Pour limiter le risque de fictivité, il est recommandé de :

Créer une société dotée de statuts cohérents avec la stratégie patrimoniale (clause d’agrément, organisation des pouvoirs, etc.).
Assurer une pluralité d’associés (notamment en intégrant les héritiers) dès que pertinent. (rapport-congresdesnotaires.fr)
Tenir une comptabilité régulière, des assemblées annuelles, un registre des décisions.
Ouvrir un compte bancaire dédié et séparer strictement flux professionnels et personnels. (lexbase.fr)

Ce formalisme est aussi important en fiscalité qu’en droit des sociétés. Les problématiques de gouvernance et de documentation peuvent d’ailleurs rejoindre celles traitées en droit NTIC (dématérialisation des décisions, signature électronique, archivage).

2. Justifier le prix de vente et les modalités de financement

Un point clé consiste à documenter la valeur de l’immeuble et le choix des modalités de financement :

Recourir à une expertise indépendante ou à plusieurs avis de valeur (agences, notaire) pour justifier le prix.
Éviter une décote injustifiée, qui pourrait être requalifiée (donation déguisée, acte anormal de gestion).
Formaliser un crédit-vendeur (compte courant d’associé) par acte, avec intérêts éventuellement, et un calendrier de remboursement réaliste. (rapport-congresdesnotaires.fr)
S’assurer que les loyers prévisionnels permettent effectivement de rembourser les emprunts sans mettre la société en difficulté (test de cash‑flow).

3. Clarifier les objectifs patrimoniaux et la cohérence d’ensemble

Il est fortement conseillé de rédiger, avec son conseil :

Une note de motivation patrimoniale : transmission, diversification, gestion du risque, adaptation aux réformes fiscales récentes (IFI, micro‑BIC, etc.).
Un plan de transmission des parts sociales (donation de nue‑propriété, démembrement, pacte familial, etc.).
Une projection chiffrée sur plusieurs scénarios :
conservation longue de l’immeuble ;
revente par la société ;
décès du cédant.

Cette documentation pourra être précieuse en cas de contrôle.

4. Maîtriser les obligations déclaratives et calendaires

Quelques repères, sous réserve de mises à jour annuelles :

Jour de la vente :
calcul et paiement de la plus-value par le notaire (formulaire n° 2048‑IMM) ; (impots.gouv.fr)
perception des DMTO (environ 5,8 % à plus de 6 % selon le département). (impots.gouv.fr)
Déclaration de revenus (printemps 2025 pour les revenus 2024, etc.) :
loyers perçus après l’OBO à déclarer en revenus fonciers (micro‑foncier sur 2042 ou régime réel via 2044). (impots.gouv.fr)
IFI :
déclaration en même temps que la déclaration de revenus, en détaillant la valeur nette des titres de la société et les dettes associées.

Le respect des formulaires et échéances est un élément concret de crédibilité du montage.

Faut-il choisir une SCI à l’IR ou à l’IS pour un OBO ?

Points forts et limites de la SCI à l’IR

Avantages :

Simplicité de compréhension : continuité avec le régime des revenus fonciers.
Possibilité de bénéficier du micro-foncier sous 15 000 € de loyers bruts. (service-public.gouv.fr)
Plus-value de revente de l’immeuble relevant du régime des particuliers (abattements durée, exonération IR après 22 ans, PS après 30 ans). (impots.gouv.fr)

Limites :

Revenus fonciers taxés au barème progressif (jusqu’à 45 % + 17,2 % de PS). (impots.gouv.fr)
Moins d’outils pour lisser la fiscalité dans le temps.

Points forts et limites de la SCI à l’IS

Avantages :

Amortissement comptable du bien (hors terrain), ce qui réduit le résultat taxable à l’IS. (rapport-congresdesnotaires.fr)
Taux d’IS (taux normal à 25 % en 2025) souvent inférieur au taux marginal d’IR des hauts revenus.
Possibilité de transformer une partie des revenus locatifs en remboursement de compte courant non imposable chez le cédant. (rapport-congresdesnotaires.fr)

Limites :

Fiscalité spécifique en cas de revente de l’immeuble (plus-value professionnelle intégrant les amortissements).
Possibles frottements fiscaux lors des distributions (dividendes).

Le choix doit être tranché à l’issue d’une modélisation chiffrée et d’une réflexion patrimoniale globale, idéalement accompagnée par un cabinet spécialisé comme NBE Avocats.

Questions fréquentes sur l’OBO immobilier et la fiscalité 2025

L’OBO immobilier est-il encore intéressant avec la fiscalité 2025 ?

En 2025, l’OBO immobilier conserve un intérêt réel pour les patrimoines significatifs, malgré un contexte fiscal plus exigeant (DMTO élevés, IFI, durcissement de la location meublée). Il reste pertinent lorsque le bien a été acquis de longue date et bénéficie d’abattements importants sur la plus-value, que le taux marginal d’IR est élevé, et que le projet répond à de véritables objectifs patrimoniaux : transmission, diversification, sécurisation de revenus. L’intérêt doit toutefois être démontré par des simulations chiffrées et une analyse globale de la situation familiale et professionnelle.

L’administration peut-elle requalifier un OBO immobilier en abus de droit ?

Oui, l’administration peut invoquer l’abus de droit (articles L. 64 et L. 64 A LPF) si l’OBO poursuit un but principalement ou exclusivement fiscal, ou si la société est fictive. En pratique, le risque reste limité lorsque l’opération est dûment motivée (transmission, restructuration patrimoniale, gestion des risques), que le prix est de marché, que le financement est réel et que la société dispose d’une véritable substance (comptabilité, AG, compte bancaire, baux réels). Une préparation sérieuse du dossier, avec l’appui d’un avocat fiscaliste, est indispensable pour sécuriser la position. (rapport-congresdesnotaires.fr)

Quel est le coût global d’un OBO immobilier (frais de notaire, impôts, droits) ?

Le coût global comprend généralement :

les droits de mutation (environ 5,8 % du prix d’un bien ancien, voire un peu plus selon les départements depuis 2025) ; (impots.gouv.fr)
les émoluments et débours du notaire ;
l’impôt sur la plus-value pour le vendeur (19 % + 17,2 % avant abattements et éventuelle surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value) ; (impots.gouv.fr)
les frais de création et de fonctionnement de la société (statuts, comptabilité) ;
les frais bancaires (dossier, garanties). Un chiffrage précis doit être réalisé avant l’opération pour vérifier sa rentabilité nette.

Un OBO immobilier permet-il vraiment de réduire l’IFI ?

Dans beaucoup de situations, oui, car le calcul de l’IFI repose sur la valeur nette des actifs immobiliers, après déduction des dettes. En logeant le bien dans une société lourdement endettée (emprunt bancaire et, le cas échéant, compte courant d’associé), la valeur nette des titres peut être fortement réduite, voire devenir inférieure au seuil d’assujettissement de 1,3 M€. (lelievre-immobilier.com) Toutefois, l’administration peut remettre en cause des dettes artificielles ou excessives ; il est donc crucial que les financements soient réels, documentés, et cohérents avec la valeur de l’immeuble et la capacité de remboursement.

Faut-il privilégier une SCI à l’IR ou à l’IS pour un OBO immobilier ?

Il n’existe pas de réponse universelle. La SCI à l’IR est souvent adaptée lorsque l’on souhaite conserver une fiscalité proche des particuliers (revenus fonciers, plus-values immobilières classiques) et que le taux marginal d’IR du foyer n’est pas excessif. À l’inverse, la SCI à l’IS peut être pertinente en présence de loyers élevés, de travaux importants et d’un horizon de détention long, car l’amortissement de l’immeuble et le taux d’IS peuvent réduire sensiblement la charge annuelle. (impots.gouv.fr) Le choix doit être tranché après simulation, en intégrant également l’IFI et la transmission.

Et maintenant ? Se faire accompagner pour sécuriser un OBO immobilier

Un OBO immobilier mal conçu peut se révéler coûteux, voire contesté fiscalement ; bien structuré, il devient au contraire un outil puissant de restructuration patrimoniale, de réduction de la pression fiscale et de préparation de la transmission.Le cabinet NBE Avocats intervient régulièrement sur des montages complexes de fiscalité immobilière, de structuration de SCI et de gestion de l’IFI. Pour analyser la faisabilité de votre projet, modéliser les impacts fiscaux et sécuriser l’ensemble des actes, vous pouvez prendre rendez-vous via la page Contact. Une étude personnalisée est indispensable avant toute décision.

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