OBO : comment limiter le risque de requalification par l’administration

L’OBO est un formidable outil patrimonial, mais il peut se transformer en bombe fiscale.Dans un contexte où l’administration dispose désormais de dispositifs anti‑abus renforcés (articles L. 64 et L. 64 A du LPF), la question centrale n’est plus seulement de savoir si un montage d’Owner Buy Out est techniquement possible, mais s’il résistera à un contrôle et au risque de requalification (abus de droit, revenus distribués, acte anormal de gestion, voire donation déguisée).Le présent article propose une grille de lecture pratique pour limiter le risque de requalification d’un OBO, en exposant le cadre juridique actuel, les situations les plus sensibles et les réflexes de sécurisation à adopter. Il s’agit d’une analyse strictement informative, qui ne saurait remplacer un conseil individualisé. Pour toute décision, un accompagnement sur mesure par un professionnel du droit fiscal – tel que le cabinet NBE Avocats – est indispensable.

Comprendre l’OBO et le risque de requalification fiscale

Qu’est‑ce qu’un OBO en pratique ?

L’Owner Buy Out (OBO), ou « vente à soi‑même », désigne le rachat d’un actif (titres de société, immeuble, clientèle, etc.) par une structure contrôlée par le cédant (holding, SCI, société d’exploitation).Schéma type sur titres de société :

une personne physique détient 100 % d’une société opérationnelle (SAS, SARL) ;
elle constitue une holding, généralement à l’IS, qu’elle contrôle ;
la holding acquiert les titres de la société opérationnelle, en s’endettant auprès d’un établissement bancaire ;
les dividendes remontés par la société opérationnelle (souvent sous régime « mère‑fille ») permettent de rembourser la dette ;
le cédant perçoit, à titre privé, un prix de cession soumis au régime des plus‑values mobilières (PFU de 30 % ou barème sur option). (economie.gouv.fr)

En immobilier, on parle d’OBO immobilier lorsqu’un particulier vend un bien (souvent locatif) à une SCI ou une société qu’il contrôle, financée par un emprunt, de manière à dégager des liquidités immédiatement, la dette étant remboursée par les loyers. (francetransactions.com)L’intérêt économique peut être réel : refinancement à long terme, diversification du patrimoine, structuration de la gouvernance familiale, facilitation d’une future cession à des tiers ou transmission aux enfants.

Requalification, abus de droit et mini‑abus de droit : le nouveau paysage

L’administration dispose aujourd’hui de deux grands fondements pour contester un OBO :

L’abus de droit “classique” – article L. 64 LPF - vise les actes fictifs ou ceux inspirés par un but exclusivement fiscal (fraude à la loi) ; - permet d’écarter l’acte, de rétablir l’imposition comme si l’acte n’avait pas eu lieu, et d’appliquer une majoration de 80 % (20 % si l’avis du Comité de l’abus de droit est suivi et que le contribuable n’est pas à l’initiative principale, hypothèses rares en pratique). (bofip.impots.gouv.fr)
Le “mini‑abus de droit” – article L. 64 A LPF - créé par la loi de finances pour 2019 et applicable aux actes réalisés à compter du 1er janvier 2020 ; - vise les opérations dont l’objectif principal (et non plus exclusivement) est d’éluder ou d’atténuer l’impôt, en utilisant des textes à l’encontre de leur objectif ; (bofip.impots.gouv.fr) - ne déclenche pas automatiquement la majoration de 80 %, mais laisse place aux pénalités de droit commun (40 % pour manquement délibéré, 80 % en cas de manœuvres frauduleuses). (cr-avocat.fr)

À ces deux mécanismes s’ajoutent d’autres risques de requalification, notamment :

en revenus distribués (article 109 CGI) lorsque des flux remontés d’une société sont appréhendés par l’associé sous des formes variées (prix de cession jugé excessif, mouvements de compte courant, etc.) ; (bofip.impots.gouv.fr)
en acte anormal de gestion au niveau de la société (par exemple en cas de surendettement, financement déraisonnable ou conditions non conformes aux intérêts de l’entreprise).

Identifier les situations d’OBO les plus exposées au risque de requalification

OBO “circulaires” sans véritable justification économique

L’administration est particulièrement attentive aux OBO où :

le cédant conserve en substance le contrôle de la société ou de l’immeuble ;
il encaisse un prix de cession important ;
la structure acquéreuse n’a pas de rôle opérationnel réel, en dehors de remonter des flux pour rembourser la dette ;
aucun projet industriel, patrimonial ou de gouvernance ne vient justifier le montage.

Dans l’arrêt CE, 27 janvier 2011, n° 320313, Époux Bourdon, le Conseil d’État a toutefois admis qu’un OBO ne constituait pas un abus de droit dès lors que la création d’une holding de rachat répondait à un véritable intérêt économique (refinancement de l’activité, sécurisation de la structure de détention), même en présence d’un avantage fiscal. (agefi.fr)Cette jurisprudence est rassurante, mais elle ne dispense pas de démontrer :

la réalité du financement (emprunt bancaire externe, conditions de marché) ;
la substance de la holding (animation de groupe, services réels, gouvernance structurée) ;
une stratégie économique lisible (croissance, ouverture du capital, préparation de la transmission, etc.).

Prix de cession contestable : surévaluation, sous‑évaluation et donation déguisée

Le prix de cession constitue un point de vulnérabilité majeur :

Surévaluation des titres ou de l’immeuble vendus à la holding/SCI :
peut être analysée comme une mise à disposition de valeur au profit du vendeur, équivalant à un revenu distribué (article 109 CGI) ;
risque de remise en cause des déductions d’intérêts (acte anormal de gestion) au niveau de la société acquéreuse. (bofip.impots.gouv.fr)
Sous‑évaluation en présence de descendants associés de la structure acheteuse :
risque de donation déguisée avec rappel de droits au taux des donations, pénalités à la clé ;
risque de contestation de la base de calcul des droits d’enregistrement.

Une expertise indépendante (commissaire aux apports, expert‑évaluateur, comparables sectoriels) est un élément important de sécurisation.

Financement artificiel et flux intragroupe déraisonnables

La structure d’OBO devient fragile lorsque :

l’endettement de la holding/SCI est manifestement disproportionné par rapport aux flux futurs (dividendes, loyers) ;
le financement repose sur des prêts “boomerang” (par exemple, prêt de la société opérationnelle à la holding qui rachète ses propres titres) ;
des distributions massives de dividendes sont décidées sans rapport avec la capacité financière de la société.

Dans ces cas, l’administration peut :

refuser la déductibilité des intérêts (acte anormal de gestion) ;
requalifier certains flux en revenus distribués imposables entre les mains des associés au PFU de 30 % ou au barème ; (bofip.impots.gouv.fr)
invoquer l’abus de droit si le montage n’a pas d’autre justification économique que la captation d’un avantage fiscal.

OBO immobilier sur bien de jouissance du cédant : zone rouge

Les OBO immobiliers sont particulièrement surveillés lorsque :

l’immeuble est une résidence secondaire ou principale conservée en jouissance par le cédant ;
la société acquéreuse impute un déficit foncier sur les revenus du foyer (travaux massifs, intérêts d’emprunt, etc.).

La jurisprudence est sévère lorsqu’un contribuable se vend à lui‑même un bien de jouissance pour se louer ensuite ce bien et déduire les charges au niveau de la société : ce type de schéma a déjà été qualifié d’abus de droit, notamment lorsque le loyer ne correspond pas à la valeur locative ou que les travaux sont financés en circuit fermé. (juriscampus.fr)En revanche, un OBO sur immeuble locatif loué à des tiers peut être admis, sous réserve :

d’un prix de marché ;
d’une SCI ou société réellement gérée (comptabilité, assemblées, respect des statuts) ;
d’une absence de but principalement fiscal (par exemple, besoin de liquidités pour un projet entrepreneurial, transmission organisée aux enfants). (lexbase.fr)

Bonnes pratiques pour sécuriser un montage d’OBO

1. Formaliser des motifs économiques sérieux et traçables

La première ligne de défense contre l’abus de droit consiste à démontrer que l’OBO poursuit des objectifs économiques et patrimoniaux substantiels, parmi lesquels :

sécuriser le patrimoine personnel du dirigeant en isolant le risque opérationnel ;
refinancer la société pour financer un développement (acquisitions, investissements, internationalisation) ;
permettre l’entrée d’associés (enfants, managers, investisseurs) via la holding ;
préparer une transmission progressive (pacte Dutreil, donation ultérieure de titres de la holding) ;
mutualiser la détention d’un patrimoine immobilier d’entreprise ou locatif.

Ces justifications doivent être documentées : notes stratégiques, business plan, procès‑verbaux d’assemblées, échanges bancaires, etc. En cas de contrôle, c’est cette documentation qui permettra de démontrer que le montage n’avait pas pour objectif principal d’éluder l’impôt au sens de l’article L. 64 A LPF. (bofip.impots.gouv.fr)

2. Soigner la valorisation et la documentation de la cession

Quelques réflexes essentiels :

recourir à une évaluation indépendante (expert‑comptable, expert financier, notaire pour l’immobilier) avec rapport écrit ;
expliciter la méthode retenue (actualisation de flux de trésorerie, multiples sectoriels, comparaison de transactions, valeur vénale immobilière) ;
consigner dans les procès‑verbaux le raisonnement de valorisation et l’absence de volonté de donation déguisée ;
pour une société : prévoir, si nécessaire, rapport de commissaire aux apports ou à la transformation.

En cas de réévaluation par l’administration, la présence d’un dossier de valorisation solide est un atout déterminant pour contester une requalification ou, à tout le moins, limiter les pénalités.

3. Donner une véritable substance à la holding ou à la SCI

Une société “coquille vide” est un facteur aggravant majeur. À l’inverse, la holding/SCI doit avoir :

des moyens propres (capital minimum cohérent avec l’opération, comptes bancaires distincts, gestion de trésorerie réelle) ;
une activité effective :
pour une holding : animation de groupe, prestations de services (gestion, finance, RH), pilotage stratégique ;
pour une SCI : gestion locative réelle, décisions d’investissement, travaux, relations bancaires ; (lexbase.fr)
une gouvernance organisée : assemblées tenues, décisions consignées, respect des statuts, suivi des conventions intragroupe.

L’expérience montre que nombre de requalifications s’appuient sur des négligences formelles (absence de comptabilité, confusion de comptes, statuts ignorés), facilement évitables.

4. Sécuriser le financement et les flux intragroupe

Sur le volet financier :

privilégier un financement bancaire externe aux conditions de marché, avec échéancier réaliste au regard des flux attendus ;
encadrer strictement les prêts intragroupe éventuels (taux, maturité, garanties) en prenant comme référence les conditions qu’un tiers aurait exigées ;
éviter les prêts circulaires (la cible qui finance sa propre acquisition via un prêt consenti à la holding).

Sur les flux remontés :

calibrer la politique de dividendes ou de loyers pour ne pas asphyxier la société opérationnelle ;
vérifier l’impact des distributions au regard des règles sur les revenus distribués et l’acte anormal de gestion ; (bofip.impots.gouv.fr)
veiller à ce que la charge d’intérêts soit déductible (absence de surendettement, respect des règles de sous‑capitalisation le cas échéant).

5. Anticiper les obligations déclaratives et le calendrier fiscal

Sur le plan déclaratif :

la plus‑value de cession de titres réalisée par le cédant doit être intégrée à la déclaration de revenus de l’année de la cession (année N), via la déclaration n° 2074 (cerfa 11905) lorsque le calcul n’est pas intégralement effectué par les intermédiaires financiers, puis reportée sur la déclaration 2042. (service-public.gouv.fr)
les revenus distribués (dividendes, intérêts de comptes courants) sont également soumis au PFU de 30 % (12,8 % d’IR et 17,2 % de prélèvements sociaux) ou, sur option globale, au barème progressif. (economie.gouv.fr)

À titre d’illustration, pour la déclaration 2025 des revenus 2024, la déclaration en ligne devait être déposée entre le 22 mai et le 5 juin 2025 selon le département de résidence ; les échéances sont actualisées chaque année, mais restent positionnées au printemps. (service-public.gouv.fr)Le respect de ces formalités n’élimine pas le risque de requalification, mais leur non‑respect peut déclencher un contrôle et majorer les pénalités.

6. Recourir au rescrit “abus de droit” lorsque le schéma est sensible

Les articles L. 64 B et L. 64 A du LPF permettent de solliciter un rescrit “abus de droit” :

le contribuable présente à l’administration, par écrit, l’opération envisagée (OBO, schéma de transmission, structuration de groupe) avec tous les éléments utiles ;
l’administration dispose en principe d’un délai de 6 mois pour répondre ;
en l’absence de réponse dans ce délai, ou en cas de réponse favorable, elle ne peut ensuite se prévaloir de l’abus de droit pour la même opération. (bofip.impots.gouv.fr)

Pour des montages d’envergure (rachat d’une société significative, OBO immobilier complexe, intervention d’investisseurs), ce rescrit est un outil de sécurisation puissant, à articuler avec une analyse fiscale approfondie menée avec un cabinet spécialisé, comme l’équipe en droit fiscal de NBE Avocats.

Conséquences fiscales d’une requalification d’OBO

Reprise de l’avantage fiscal et reconstitution de la situation “réelle”

En cas de requalification pour abus de droit (L. 64 ou L. 64 A), l’administration :

écarte les actes litigieux comme ne lui étant pas opposables ;
reconstitue l’imposition telle qu’elle aurait été en l’absence de montage (par exemple, taxation de distributions plutôt que de plus‑values, non‑déduction d’intérêts, remise en cause d’un déficit foncier) ; (bofip.impots.gouv.fr)
rectifie les bases d’IR, d’IS, de prélèvements sociaux, voire de droits d’enregistrement.

Concrètement, une plus‑value mobilière taxée au PFU de 30 % peut être requalifiée en revenus distribués, eux‑mêmes imposés au même PFU mais sans certains abattements, et avec une base éventuellement plus élevée après reconstitution des flux.

Intérêts de retard et pénalités

Aux droits rappelés s’ajoutent :

les intérêts de retard, fixés par l’article 1727 CGI à 0,20 % par mois, soit 2,4 % par an (taux pérennisé depuis 2021) ; (justice.pappers.fr)
les pénalités :
80 % en cas d’abus de droit au sens de l’article L. 64 LPF (fictivité ou but exclusivement fiscal) ;
dans le cadre du mini‑abus de droit (L. 64 A), les majorations de droit commun (40 % pour manquement délibéré, 80 % pour manœuvres frauduleuses) peuvent être appliquées ; (cr-avocat.fr)
10 % supplémentaires en cas de retard de paiement (article 1730 CGI). (economie.gouv.fr)

L’impact financier d’une requalification peut être considérable plusieurs années après l’opération, ce qui justifie de traiter la sécurisation de l’OBO comme un enjeu central et non accessoire.

FAQ – OBO et risque de requalification par l’administration

Un OBO est‑il en soi un abus de droit fiscal ?

Non. Ni la loi ni la jurisprudence ne considèrent l’Owner Buy Out comme intrinsèquement abusif. Le Conseil d’État a même validé un OBO dans l’arrêt Bourdon (27 janvier 2011) dès lors que la création de la holding de rachat répondait à un intérêt économique réel (refinancement, structuration du groupe), même si un avantage fiscal en résultait. (agefi.fr)Le risque surgit lorsque l’opération est dépourvue de substance économique ou patrimoniale, que le prix est manifestement inadapté, ou que la structure interposée est une pure coquille permettant d’accéder à un régime fiscal plus favorable sans justification. L’analyse se fait toujours au cas par cas.

Comment prouver que mon OBO n’a pas pour objectif principalement fiscal ?

Il est fondamental de documenter les motivations économiques : sécurisation du patrimoine, préparation d’une transmission, ouverture du capital à des tiers, refinancement de l’activité, etc. Ces éléments doivent être consignés dans des notes, business plans, procès‑verbaux d’assemblées et échanges avec la banque.En parallèle, la holding ou la SCI doit présenter une activité réelle (gestion de groupe, gestion locative, décisions d’investissement) et un fonctionnement normal (comptabilité, assemblées, comptes bancaires distincts). En cas de doute majeur, le recours au rescrit “abus de droit” permet d’obtenir une position explicite de l’administration sur l’application des articles L. 64 et L. 64 A LPF. (bofip.impots.gouv.fr)

Quelles sont les précautions spécifiques pour un OBO immobilier ?

Pour un immeuble locatif, il convient de :

fixer un prix de marché (éventuellement avec expertise) ;
veiller à ce que la SCI ou société soit pleinement opérationnelle (gestion, formalités, comptes séparés) ;
calibrer la dette et les loyers de manière réaliste.

Pour un bien de jouissance (résidence secondaire, maison familiale), le risque d’abus de droit est plus élevé, surtout si le cédant se loue le bien à lui‑même et déduit massivement déficits fonciers et intérêts d’emprunt. Une analyse personnalisée est indispensable avant toute mise en œuvre d’un tel montage. (juriscampus.fr)

Faut‑il obligatoirement faire entrer d’autres associés dans la structure d’OBO ?

Il n’existe aucune obligation légale d’associer des tiers (enfants, managers, investisseurs) à la structure de rachat. En pratique, l’entrée d’autres associés peut toutefois renforcer la crédibilité économique du montage (management package, association progressive des enfants, co‑investisseurs).Cela ne suffit pas à lui seul à écarter tout risque d’abus de droit. Ce sont surtout l’intérêt économique de l’opération, la justification de la valeur retenue, la réalité du financement et la substance de la société interposée qui seront examinés par l’administration et, le cas échéant, par le juge. (act-you.fr)

Quelles sont les déclarations à déposer en cas d’OBO sur titres de société ?

Le cédant doit déclarer la plus‑value mobilière réalisée au titre de l’année de la cession :

via la déclaration n° 2074 (cerfa 11905) lorsqu’il calcule lui‑même ses plus et moins‑values (cas fréquent pour des titres non cotés) ; (service-public.gouv.fr)
en reportant le résultat sur la déclaration n° 2042 (et, le cas échéant, 2042 C).

Les dividendes ultérieurs perçus de la holding seront imposés au PFU de 30 % (12,8 % IR + 17,2 % de prélèvements sociaux) ou, sur option globale, au barème de l’impôt sur le revenu. Les formulaires et notices sont accessibles sur impots.gouv.fr et doivent être utilisés en tenant compte du millésime correspondant à l’année de la cession. (impots.gouv.fr)

Et maintenant ? Comment faire examiner votre projet d’OBO ?

La mise en place d’un OBO – qu’il soit immobilier ou sur titres de société – exige une analyse fine de votre situation patrimoniale, de vos objectifs et du contexte fiscal actuel. Les enjeux dépassent largement la seule optimisation fiscale : il s’agit de sécuriser l’opération sur le long terme, pour vous comme pour vos héritiers ou associés.Le cabinet NBE Avocats, fort de son expérience en fiscalité française et internationale, en structuration patrimoniale, en fiscalité des sociétés et en actifs numériques, peut vous accompagner à chaque étape : diagnostic du risque, structuration juridique et fiscale, préparation d’un rescrit, sécurisation des flux intragroupe, voire contentieux en cas de contrôle. Pour échanger de manière confidentielle sur votre projet d’OBO et obtenir un avis ciblé, vous pouvez dès à présent contacter le cabinet.Si votre opération implique également des enjeux numériques (gestion d’actifs digitaux, valorisation de participations dans des sociétés tech, questions de données), l’expertise du cabinet en droit des nouvelles technologies permet d’aborder le montage de manière véritablement globale.Ce contenu a une vocation exclusivement informative et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Un examen au cas par cas est indispensable avant toute décision.

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