Droit fiscal

Les montages SCI–holding peuvent être puissants. Mal maîtrisés, ils deviennent risqués.En France, combiner une société civile immobilière (SCI) avec une société holding permet de structurer un patrimoine immobilier, optimiser la fiscalité des revenus et des plus-values, et préparer une transmission. Mais ces mécanismes obéissent à des règles juridiques et fiscales précises (régime mère-fille, intégration fiscale, prélèvements sociaux, PFU, déclarations 2072/2065, etc.), dont la méconnaissance expose à des redressements, voire à l’abus de droit.Les développements qui suivent sont fournis à titre strictement informatif et pédagogique. Ils ne constituent ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal individualisé. Pour toute décision de structuration, il est indispensable de faire analyser votre situation par un professionnel et, le cas échéant, de prendre rendez-vous avec le cabinet NBE Avocats.

Qu’est-ce qu’une SCI holding ? Définition et objectifs

SCI classique vs SCI intégrée dans un montage holding

Une SCI est une société civile ayant pour objet principal la détention et la gestion d’immeubles (location, parfois mise à disposition des associés). Elle est en principe translucide fiscalement et relève de l’impôt sur le revenu (IR) au niveau des associés, sauf option ou application de plein droit de l’impôt sur les sociétés (IS).On parle de « SCI holding » ou de « montage SCI–holding » lorsque les parts de la SCI sont détenues, en tout ou partie, par une société holding (souvent à l’IS), qui peut elle-même détenir d’autres participations (sociétés opérationnelles, autres sociétés immobilières, etc.). La SCI n’est alors qu’un maillon d’une chaîne patrimoniale ou d’un groupe de sociétés.Selon les cas, la SCI pourra :

• rester à l’IR, avec imposition directe des revenus fonciers chez les associés (personnes physiques et/ou holding) ;
• opter pour l’IS, devenant une société à prépondérance immobilière imposée en tant que personne morale, ses bénéfices étant taxés à l’IS (taux normal de 25 % en 2025).(nbe-avocats.fr)

Les objectifs typiques d’un montage SCI–holding

Les raisons de mettre en place un montage SCI–holding sont variées :

• Regrouper et piloter un patrimoine immobilier via une société tête de groupe (holding) qui détient plusieurs SCI ou sociétés immobilières.
• Optimiser la trésorerie : faire remonter des loyers sous forme de dividendes vers la holding, puis les réinvestir dans d’autres projets, sans remontée immédiate de liquidités aux personnes physiques.
• Bénéficier de régimes fiscaux de groupe (régime mère-fille, intégration fiscale) lorsque les conditions sont réunies.
• Préparer la transmission du patrimoine immobilier par donations progressives des titres de holding ou de SCI, éventuellement avec décote de minorité et de non-liquidité.
• Isoler les risques (séparation entre sociétés opérationnelles et foncières, par exemple).

Ces objectifs ne justifient un montage que s’ils s’inscrivent dans une logique économique réelle et documentée. À défaut, l’administration pourrait invoquer l’abus de droit (article L. 64 du LPF).

Les principaux montages SCI–holding en pratique

Holding à l’IS détenant une SCI à l’IR

Dans ce schéma, la SCI demeure translucide : les revenus fonciers sont imposés chez les associés, y compris la holding, au prorata de leurs droits.Exemple simplifié :

• SCI A à l’IR détient un immeuble de bureaux loué 100 000 € par an.
• Après charges déductibles, le résultat foncier net est de 70 000 €.
• La holding H (à l’IS) détient 60 % des parts de la SCI A ; deux personnes physiques détiennent chacune 20 %.

La quote-part de résultat est alors :

• 42 000 € imposables à l’IS dans la holding (catégorie revenus fonciers dans sa liasse, mais taxés au taux IS applicable) ;
• 14 000 € imposables chez chaque associé personne physique, au barème de l’IR, assorti des prélèvements sociaux de 17,2 %.(impots.gouv.fr)

Ce montage permet de faire porter une partie de la charge fiscale sur une société à l’IS, mais ne permet pas d’appliquer le régime mère-fille sur des revenus fonciers (la SCI n’est pas à l’IS).

Holding à l’IS détenant une SCI à l’IS

Lorsque la SCI opte pour l’IS ou y est assujettie de plein droit (activité commerciale prépondérante, location meublée habituelle, etc.), elle devient une société imposable comme une société commerciale : ses bénéfices sont taxés à 25 % (taux normal de l’IS)(nbe-avocats.fr), avec possibilité d’amortir l’immeuble et de déduire les charges financières, dans certaines limites.Si la holding détient au moins 5 % du capital et des droits de vote de la SCI à l’IS et remplit les autres conditions de l’article 145 du CGI (conservation des titres au moins deux ans, sociétés mères et filiales soumises à l’IS au taux normal, etc.), les dividendes versés par la SCI à la holding peuvent relever du régime mère-fille, avec une exonération de 95 % des dividendes et taxation limitée à une quote-part de frais et charges (QFPC) de 5 %.(bofip.impots.gouv.fr)Ce schéma est fréquent dans les groupes d’investissement immobilier (foncières familiales, club deals, détention d’immeubles d’exploitation par une SCI à l’IS, etc.).

Holdings multiples, démembrement et détention croisée

On rencontre également des montages plus sophistiqués :

• Une holding familiale détenant une ou plusieurs SCI ;
• Un démembrement de propriété sur les titres (nue-propriété détenue par les enfants, usufruit conservé par les parents ou par une holding) ;
• Des détentions en chaîne combinant SCI, SARL de famille, SAS immobilière, etc.

Ces montages peuvent être pertinents mais compliquent l’analyse des flux et des régimes fiscaux applicables (plus-values, droits de mutation, ISF/IFI, etc.). Un audit préalable, notamment en droit fiscal, est alors indispensable.

Les principaux avantages fiscaux d’une SCI détenue par une holding

Optimisation de l’imposition des revenus immobiliers

Le premier levier d’optimisation réside dans le choix du régime fiscal de la SCI (IR ou IS) et dans la répartition des droits entre personnes physiques et holding.SCI à l’IR :

• Les loyers nets sont taxés au barème de l’IR chez chaque associé, majoré des prélèvements sociaux de 17,2 % sur la fraction nette imposable.(justice.fr)
• Ce régime peut être favorable pour des associés faiblement imposés ou lorsque le projet vise la détention longue permettant, à terme, de bénéficier des abattements pour durée de détention sur les plus-values immobilières (exonération totale d’IR et de prélèvements sociaux après 30 ans dans le régime des particuliers).(indy.fr)

SCI à l’IS :

• Les loyers sont imposés à l’IS (25 % en 2025), avec déduction intégrale des charges réelles et amortissement des immeubles, ce qui peut fortement réduire le résultat imposable dans les premières années.(nbe-avocats.fr)
• La contrepartie est un régime de plus-values professionnelles : la plus-value de cession est calculée par différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (VNC), sans abattement pour durée de détention, et taxée à l’IS.(entreprendre.service-public.gouv.fr)

L’intervention d’une holding permet :

• de concentrer la fiscalité sur des entités à l’IS lorsque c’est pertinent (notamment pour des associés très imposés à l’IR) ;
• d’arbitrer entre distribution et capitalisation en haut de chaîne (une personne physique ne subit l’IR et les prélèvements sociaux que lors du versement effectif de dividendes par la holding).

Régime mère-fille : quasi-exonération des dividendes immobiliers

Lorsque la SCI et la holding sont toutes deux soumises à l’IS et que la holding détient une participation d’au moins 5 % du capital (et, en pratique, 5 % des droits de vote), les dividendes que la SCI verse à la holding peuvent bénéficier du régime mère-fille.(bofip.impots.gouv.fr)Concrètement :

• 100 % des dividendes sont exonérés d’IS chez la mère ;
• mais une QFPC de 5 % du montant brut des dividendes est réintégrée dans le résultat imposable de la holding (taxée à 25 %).

Exemple chiffré :

• SCI B (IS) verse 200 000 € de dividendes à la holding H (IS) qui détient 100 % de son capital.
• H déduit 200 000 € de son résultat et réintègre 5 %, soit 10 000 €.
• À 25 % d’IS, la charge fiscale est de 2 500 € (soit 1,25 % des dividendes reçus).

On obtient ainsi une quasi-exonération des flux intragroupe, permettant une remontée de trésorerie vers la holding avec un frottement fiscal très limité, sous réserve du respect des conditions (seuil de participation, conservation des titres au moins deux ans, absence de situations exclues, etc.).(bofip.impots.gouv.fr)

Intégration fiscale : compensation des résultats entre sociétés

Lorsque la holding détient au moins 95 % du capital (droits à dividendes et droits de vote) de ses filiales soumises à l’IS, et que les autres conditions de l’article 223 A du CGI sont réunies (mêmes dates de clôture, option valable cinq ans, etc.), le groupe peut opter pour le régime de l’intégration fiscale.(fiscalonline.com)Les avantages principaux sont :

• compensation immédiate des bénéfices et des déficits des sociétés intégrées (par exemple, une SCI déficitaire peut absorber le bénéfice d’une autre filiale immobilière bénéficiaire) ;
• neutralisation, sous conditions, de certains flux intragroupe (dividendes, plus-values internes, etc.) ;
• pilotage centralisé de la charge d’IS par la société mère.(nbe-avocats.fr)

Pour un groupe détenant plusieurs immeubles via différentes SCI ou sociétés immobilières à l’IS, l’intégration fiscale peut constituer un levier significatif de lissage de la fiscalité, notamment en phase d’investissement (fortes charges financières, amortissements, travaux).

Transmission et gouvernance patrimoniale

Le montage SCI–holding offre également des avantages civils :

• possibilité de donner progressivement des titres de la holding ou de la SCI aux enfants, tout en conservant le contrôle (via démembrement ou clauses statutaires) ;
• éventuelle décote de valeur en cas de transmission de parts minoritaires et non liquides, sous réserve d’une évaluation sérieuse et défendable ;
• gouvernance centralisée (un pacte d’associés ou de famille organisé au niveau de la holding plutôt qu’immeuble par immeuble).

Ces aspects sont cependant très sensibles au regard des droits de mutation, de l’IFI et du risque d’abus de droit. Une approche pluridisciplinaire (civil, fiscal, éventuellement NTIC pour la gestion d’actifs numériques ou de données immobilières) est souvent nécessaire.

Les erreurs fréquentes et risques fiscaux à éviter

Monter une SCI–holding uniquement pour réduire l’impôt

L’administration fiscale peut écarter un montage qu’elle considère comme artificiel, c’est-à-dire poursuivant un but exclusivement fiscal, au moyen de la procédure d’abus de droit (article L. 64 du LPF). Cela concerne notamment les situations où :

• la holding n’a aucune substance économique (pas de réelles fonctions de gestion, pas de risques assumés, pas de moyens propres) ;
• l’interposition de la holding n’a d’autre objet que de faire bénéficier des dividendes d’un régime favorable (mère-fille, intégration) sans justification économique.(bofip.impots.gouv.fr)

En cas de remise en cause, les conséquences peuvent être lourdes : réintégration des dividendes dans le résultat imposable, intérêts de retard, majoration de 40 % voire 80 % en cas de manœuvres frauduleuses.

Choisir trop vite entre SCI à l’IR et SCI à l’IS

Le choix entre IR et IS est structurant, surtout dans un contexte de holding, et est souvent irrévocable (option pour l’IS en principe définitive). Les erreurs classiques :

• Se laisser séduire uniquement par l’IS à 25 % sans mesurer l’impact sur les plus-values futures (absence d’abattement pour durée de détention, plus-values calculées sur la VNC amortie, etc.).(nbe-avocats.fr)
• Oublier que, dans une SCI à l’IR, la revente d’un immeuble détenu depuis longtemps peut bénéficier d’abattements aboutissant à une exonération totale d’IR et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.(indy.fr)
• Ne pas anticiper la double couche d’imposition en cas de distribution : IS en société, puis IR + prélèvements sociaux ou PFU à 30 % chez les associés en cas de versement de dividendes.(economie.gouv.fr)

Un exemple simple montre l’enjeu : pour un immeuble très apprécié à long terme, l’économie d’IS en phase d’exploitation peut être largement compensée par un coût de sortie très élevé si la SCI est à l’IS.

Négliger la fiscalité des associés personnes physiques (PFU, prélèvements sociaux, IFI)

La présence d’une holding ne supprime pas l’imposition au niveau des personnes physiques lorsqu’elles perçoivent des dividendes ou réalisent des plus-values sur les titres :

• les dividendes versés par la holding aux personnes physiques sont, par défaut, soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, composé de 12,8 % d’IR et de 17,2 % de prélèvements sociaux.(economie.gouv.fr)
• une option globale pour l’imposition au barème de l’IR est possible, avec abattement de 40 % sur les dividendes, mais elle doit être appréciée au cas par cas.
• les associés personnes physiques peuvent demeurer redevables de l’IFI si les conditions sont réunies, même en présence d’interpositions sociétaires.

Ignorer ces aspects revient à se focaliser sur la fiscalité des sociétés en oubliant le véritable enjeu : la charge globale au niveau des personnes physiques sur toute la durée du projet.

Oublier les obligations déclaratives (2072, 2065, 2042, 2044, etc.)

Un montage SCI–holding se traduit par une superposition de liasses fiscales et de déclarations :

• la SCI à l’IR doit déposer chaque année une déclaration n° 2072-S-SD ou 2072-C-SD (revenus 2024 à déclarer, par exemple, au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai 2025, avec un délai supplémentaire d’environ 15 jours en cas de télédéclaration, selon le calendrier annuel publié par la DGFiP).(impots.gouv.fr)
• les SCI et holdings à l’IS déposent une déclaration de résultat n° 2065 (liasse IS), exclusivement par voie dématérialisée.(bofip.impots.gouv.fr)
• chaque associé personne physique reporte sa quote-part de revenus fonciers sur la déclaration 2042 et, le cas échéant, sur la 2044, dans les délais fixés (généralement entre avril et juin selon le département).(indy.fr)

Des erreurs de ventilation (répartition des résultats par associé, confusion IR/IS, omission d’une déclaration) peuvent entraîner des pénalités, des intérêts de retard et compliquer la défense d’un montage en cas de contrôle.

Sous-estimer le risque de requalification (activité de marchand de biens, BIC, etc.)

Certains montages combinant SCI, holding et rotations rapides d’actifs peuvent s’approcher d’une activité professionnelle d’achat-revente ou de promotion. L’administration peut alors :

• requalifier les revenus en bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ;
• soumettre l’entité à l’IS de plein droit ;
• appliquer le régime des plus-values professionnelles, plus onéreux dans de nombreux cas.(entreprendre.service-public.fr)

L’enjeu est d’autant plus important que cette requalification peut porter sur plusieurs années rétroactivement. La documentation de la stratégie immobilière (durée de détention, nature des travaux, mode de financement) et la cohérence globale du groupe sont alors déterminantes.

Questions fréquentes sur les montages SCI–holding

Une SCI peut-elle être considérée comme une holding éligible au régime mère-fille ?

Le régime des sociétés mères (article 145 du CGI) s’applique aux sociétés soumises à l’IS qui perçoivent des dividendes de filiales elles-mêmes à l’IS, dès lors qu’elles détiennent au moins 5 % du capital (et, en pratique, 5 % des droits de vote) et conservent les titres au moins deux ans.(bofip.impots.gouv.fr)Une SCI soumise à l’IS peut donc, en principe, bénéficier du régime mère-fille lorsqu’elle détient une filiale éligible. De même, une holding à l’IS détenant une SCI à l’IS peut appliquer ce régime, sous réserve des autres conditions (notamment exclusion de certaines sociétés de personnes translucides et filiales situées dans des États ou territoires non coopératifs). Un examen précis de la forme juridique, de l’assujettissement à l’IS et de la nature des titres est nécessaire.

Quelle différence fiscale entre SCI à l’IR et SCI à l’IS dans un montage avec holding ?

Dans une SCI à l’IR, les revenus fonciers sont imposés directement chez les associés (holding et personnes physiques) au barème de l’IR ou à l’IS selon la nature de l’associé, avec prélèvements sociaux de 17,2 % pour les personnes physiques.(justice.fr)Dans une SCI à l’IS, c’est la société qui acquitte l’IS (25 %) sur un résultat déterminé de manière commerciale, avec amortissement de l’immeuble et régime des plus-values professionnelles à la revente.(nbe-avocats.fr) Les dividendes remontant à la holding peuvent bénéficier du régime mère-fille (quasi-exonération) si les conditions sont réunies. Le choix doit être réalisé en tenant compte du profil des associés, de l’horizon de détention, du niveau d’endettement, et des perspectives de cession.

Comment déclarer fiscalement une SCI détenue par une holding ?

Pour une SCI à l’IR, la société dépose une déclaration 2072-S-SD ou 2072-C-SD auprès de son service des impôts des entreprises, par voie dématérialisée via l’espace professionnel impots.gouv.fr, au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai (avec quelques jours supplémentaires en télédéclaration, selon le calendrier annuel).(impots.gouv.fr) Le résultat fiscal est ensuite ventilé entre les associés, y compris la holding : la quote-part de résultat est intégrée dans sa liasse IS si la holding est à l’IS.Pour une SCI à l’IS, la société dépose la liasse 2065 comme toute société à l’IS.(bofip.impots.gouv.fr) Si une intégration fiscale est en place, la SCI remonte son résultat individuel à la société mère qui calcule le résultat d’ensemble du groupe. Il convient de synchroniser les clôtures, d’anticiper les retraitements intragroupe et de suivre strictement les délais déclaratifs.

Quels sont les risques d’abus de droit pour un montage SCI–holding ?

Le risque principal survient lorsque la création d’une holding ou d’une SCI n’a pas de véritable substance économique (pas de fonction de gestion, interposition purement artificielle) et vise uniquement à bénéficier d’un régime fiscal privilégié (mère-fille, intégration fiscale, exonération de plus-values, etc.). L’administration peut alors invoquer l’abus de droit et requalifier l’ensemble des opérations, en réintégrant les revenus dans la base imposable et en appliquant des majorations pouvant atteindre 80 %.(bofip.impots.gouv.fr)Pour limiter ce risque, il est essentiel de démontrer une motivation principale non fiscale : rationalisation de la gouvernance, mutualisation des financements, protection de l’outil professionnel, préparation organisée de la transmission, etc. Une documentation juridique et économique solide, ainsi que des décisions de gestion cohérentes, sont indispensables.

Une holding permet-elle d’échapper au PFU de 30 % sur les dividendes ?

La holding ne supprime pas, en soi, le PFU de 30 % (12,8 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux) applicable aux dividendes versés à des personnes physiques résidentes françaises.(economie.gouv.fr) Elle permet en revanche de différer cette imposition tant que les bénéfices restent capitalisés dans la chaîne sociétaire (SCI à l’IS → holding → réinvestissement, par exemple), et, dans certains cas, d’optimiser la distribution (choix entre PFU et barème progressif avec abattement de 40 %).En d’autres termes, la holding décale la taxation au moment où les sommes sortent du « bloc sociétés » vers la sphère privée, mais ne l’annule pas. L’arbitrage entre distribution et capitalisation doit être intégré dans une stratégie patrimoniale globale, incluant l’IFI et les besoins personnels de trésorerie.

Et maintenant ?

Un montage SCI–holding bien conçu peut être un outil extrêmement efficace de structuration patrimoniale, de financement et de transmission, à condition d’être cohérent avec vos objectifs économiques, conforme aux textes en vigueur et correctement documenté.Si vous envisagez de créer une SCI détenue par une holding, d’opter pour l’IS, de mettre en place un régime mère-fille ou une intégration fiscale, ou encore de restructurer un patrimoine immobilier existant, il est vivement recommandé de vous faire accompagner. Le cabinet NBE Avocats, spécialisé en fiscalité française et internationale, assiste régulièrement particuliers, entrepreneurs et investisseurs dans la mise en place et la sécurisation de ces montages.Pour obtenir un avis adapté à votre situation, analyser vos schémas actuels ou envisager une restructuration, vous pouvez prendre contact via la page dédiée : contacter NBE Avocats.