Droit fiscal

Fiscalité SCI : IR ou IS en 2025, comment choisir. Voici les règles à jour, les impacts chiffrés et les démarches concrètes.La question du régime fiscal de la société civile immobilière conditionne la rentabilité, la trésorerie et la plus-value à terme. En 2025, l’enjeu est de comparer sereinement l’imposition à l’impôt sur le revenu (transparence) et à l’impôt sur les sociétés (régime d’entreprise), d’anticiper les effets sur les loyers, les déficits, l’amortissement, la distribution et la cession, puis d’arbitrer en fonction de votre horizon et de votre profil d’associés. Cet article pédagogique dresse un panorama opérationnel. Il s’agit d’informations générales et non d’un conseil personnalisé.

Les informations ci-dessous sont d’ordre général, à jour des règles connues pour 2025. Elles ne constituent pas un conseil fiscal. Pour une étude adaptée, prenez rendez-vous avec NBE Avocats.

En bref

• IR: transparence fiscale, déficit foncier imputable, régime des plus-values immobilières des particuliers, pas d’amortissement.
• IS: amortissement et charges déductibles, IS à 25% (taux réduit 15% sous conditions), mais plus-values taxées sans abattement de durée et double niveau d’imposition en cas de distribution.
• L’option IS est révocable dans les 5 premiers exercices, puis devient irrévocable.
• Louer meublé dans une SCI conduit en principe à l’IS (activité commerciale).
• Déclarations: 2072 (IR) vs 2065 (IS), échéances au printemps; attention à la taxe de 3% et à l’IFI des associés.

IR ou IS en SCI en 2025: principes et choix stratégique

Rappel des deux régimes

• Impôt sur le revenu (IR)
• Transparence: la SCI n’est pas imposée; chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers et de charges.
• Pas d’amortissement de l’immeuble.
• Déficits fonciers imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (plafond majoré temporairement pour certains travaux de rénovation énergétique, voir ci-dessous), le surplus reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans.
• Plus-value à la revente: régime des particuliers (abattements pour durée, exonération d’IR après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans).
• Impôt sur les sociétés (IS)
• La SCI devient payeuse d’un impôt propre (résultat professionnel).
• Déduction des charges et des amortissements; les pertes reportables selon le droit commun.
• IS au taux normal 25% en 2025; taux réduit de 15% jusqu’à 42 500 € de bénéfice pour les PME éligibles (CA < 10 M€, capital libéré, détenu à ≥ 75% par des personnes physiques, etc.). Voir la fiche officielle Service-Public – Impôt sur les sociétés.
• Plus-value: pas d’abattement de durée; taxation au barème de l’IS, avec effet de l’amortissement sur la valeur nette comptable.

Quand privilégier l’IR

• Patrimoine détenu long terme, perspective de cession avec plus-value importante.
• Revenus salariés déjà élevés: intérêt à imputer du déficit foncier sur le revenu global (jusqu’à 10 700 € par an; majoration temporaire possible à 21 400 € pour certains travaux permettant de sortir d’un classement F/G, sous conditions et sur une période transitoire prévue par la loi).
• Biens générant peu de charges/financement, donc peu d’intérêt à amortir.

Quand privilégier l’IS

• Objectif de maximiser le cash-flow annuel: amortissements et charges réduisent fortement l’IS.
• Projet à court/moyen terme sans revente ou revente avec forte base amortie acceptée (et/ou revente des titres plutôt que de l’immeuble, dans un contexte maîtrisé).
• Associés dans des tranches IR/PS élevées, souhaitant lisser la charge fiscale via la société.

Point de vigilance: l’option IS est en principe révocable jusqu’à la fin du 5e exercice suivant celui de l’option; au-delà, elle devient irrévocable. Anticipez votre horizon d’investissement avant d’opter.

Effets concrets sur les loyers, charges, déficits et distributions

À l’IR: micro-foncier ou régime réel

• Micro-foncier
• Possible si la quote-part de loyers bruts de l’associé n’excède pas 15 000 € et en l’absence de régimes spécifiques; abattement forfaitaire de 30%.
• Déclaration par l’associé via 2042; la SCI dépose 2072.
• Réel foncier
• Déduction des charges réelles (travaux, intérêts, taxe foncière, assurances, frais de gestion, etc.).
• Déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (puis report sur revenus fonciers pendant 10 ans). Majoration temporaire à 21 400 € pour certains travaux énergétiques ciblés, sur 2023–2025, sous strictes conditions de rénovation. Référez-vous aux commentaires administratifs BOFiP.

Exemple IR (2025)

• Loyers annuels: 24 000 €
• Charges + taxe foncière + assurance: 6 000 €
• Intérêts d’emprunt: 5 000 €
• Résultat foncier: 24 000 – 6 000 – 5 000 = 13 000 € (réparti entre associés pro rata).
• Imposition à l’IR selon la tranche marginale + prélèvements sociaux 17,2%. Un associé à 30% supporte environ 6 136 € (13 000 × (30% + 17,2%)), hors éventuelles CSG déductible et contributions spécifiques.

À l’IS: amortissement et résultat comptable

• L’immeuble (hors valeur du terrain) est amorti comptablement (par exemple 2% à 3%/an selon composantes).
• Déductibilité des frais réels, intérêts, assurances, honoraires, etc.
• IS au taux de 25% (ou 15% pour la première tranche de bénéfice éligible).
• Distribution de dividendes aux associés: prélèvement forfaitaire unique (PFU/“flat tax”) de 30% par défaut, ou option pour le barème avec abattement de 40% sous conditions.

Exemple IS (2025)

• Prix d’acquisition: 500 000 € dont 400 000 € amortissables; amortissement annuel: 8 000 € (2%).
• Loyers: 24 000 €; charges: 6 000 €; intérêts: 5 000 €.
• Résultat IS: 24 000 – 6 000 – 5 000 – 8 000 = 5 000 €.
• IS (taux réduit 15% supposé applicable): 750 €; résultat distribuable: 4 250 €.
• Si distribution: PFU 30% sur 4 250 € = 1 275 € côté associé. Charge totale annuelle: 2 025 € (IS + PFU), contre une imposition potentiellement plus élevée à l’IR selon la tranche marginale. À comparer sur votre situation exacte.

Think long term: à l’IS, l’amortissement améliore la trésorerie annuelle mais accroît souvent la plus-value imposable le jour de la cession (valeur nette comptable plus faible).

Cession: plus-value immobilière et stratégie de sortie

SCI à l’IR: régime des particuliers

• Base: prix de cession – (prix d’acquisition + frais/cout d’acquisition) – travaux (selon justificatifs ou forfait) – frais de cession.
• Taux: 19% (IR) + 17,2% (prélèvements sociaux), avec abattements pour durée de détention.
• Abattement de durée: exonération d’IR après 22 ans, exonération de prélèvements sociaux après 30 ans. Détails officiels: Service-Public – Plus-value immobilière.

Exemple

• Achat 500 000 €; cession 700 000 € au bout de 23 ans; absence de travaux imputables au réel.
• Plus-value brute: 200 000 €; IR exonéré (23e année > 22 ans); prélèvements sociaux résiduels avec abattement > 22 ans (non nuls avant 30 ans).
• La fiscalité finale est substantiellement allégée grâce au temps.

SCI à l’IS: plus-value professionnelle

• Calcul: prix de cession – valeur nette comptable (VNC). L’amortissement réduit la VNC et augmente mécaniquement la plus-value comptable.
• Imposition: au taux de l’IS sans abattement de durée. Distribution éventuelle du produit: PFU côté associés.
• Stratégie: arbitrer entre cession de l’immeuble (imposition IS) ou cession des parts (plus-value mobilière chez l’associé, régime distinct), avec due diligence de l’acquéreur.

Cas particuliers fréquents en 2025

Location meublée dans une SCI

• La location meublée constitue en principe une activité commerciale. Son exercice habituel dans une SCI entraîne l’assujettissement à l’IS.
• Il existe des tolérances pour des recettes accessoires très limitées; en pratique, un meublé “régulier” bascule la SCI à l’IS. Prudence contractuelle et comptable.

TVA et locations

• Location nue d’habitation: exonérée de TVA.
• Location de locaux professionnels: exonérée sauf option à la TVA (souvent utile pour récupérer la TVA sur des travaux/immobilisations, moyennant contraintes). À caler avec votre fiscalité globale et vos baux.

IFI des associés

• À l’IR comme à l’IS, l’associé personne physique peut être redevable de l’IFI sur la valeur de ses parts, à proportion de l’immobilier imposable. Les dettes admissibles s’apprécient selon les règles IFI.

Taxe de 3% sur la valeur vénale (art. 990 D CGI)

• Certaines entités détenant des immeubles en France sont redevables d’une taxe annuelle de 3%, sauf exonérations (notamment si déclaration 2746 renseignant les bénéficiaires effectifs, ou si la structure est “transparente” et les détenteurs identifiés).
• Ce point est souvent négligé dans les SCI interposées ou avec actionnariat complexe: vérifiez l’éligibilité aux exonérations.

Obligations déclaratives et calendrier (régimes IR et IS)

SCI à l’IR

• Déclaration annuelle 2072 (formulaire 2072-S-SD ou 2072-C-SD selon le cas), à télétransmettre généralement début mai N+1.
• Chaque associé déclare sa quote-part:
• Micro-foncier: directement en 2042.
• Réel foncier: annexe 2044 puis report en 2042.
• Prélèvements sociaux: prélevés via l’avis d’imposition des personnes physiques.

SCI à l’IS

• Liasse fiscale: 2065-SD + annexes (comptes 2050–2059), télétransmission via EDI/EFI. Échéance usuelle: dans les 3 mois de la clôture (ou le 2e jour ouvré suivant le 1er mai pour clôture au 31 décembre).
• Comptabilité commerciale, dépôt des comptes et paiement de l’IS selon les acomptes/balances.
• Distribution de dividendes: déclaration et prélèvement du PFU à la source via 2777-D dans les 15 jours du mois suivant la mise en paiement.
• Taxes locales: CFE, éventuellement TVA si option.

Les échéances varient selon la clôture et les canaux de télétransmission. Référez-vous aux notices de l’administration et au calendrier officiel. Pour un accompagnement, consultez la page Droit fiscal – NBE Avocats.

Méthode de décision: grille d’analyse pratique

• Horizon d’investissement
• Court/moyen terme avec distributions régulières? L’IS et l’amortissement optimisent la trésorerie.
• Long terme avec revente et forte plus-value? L’IR préserve les abattements de durée.
• Profil des associés
• Taux marginaux d’IR, besoin d’imputer des déficits (IR), sensibilité au PFU sur dividendes (IS).
• Structure de financement et niveau de charges
• Emprunts et travaux lourds récurrents (IS souvent favorable).
• Peu de charges, actifs patrimoniaux “de conservation” (IR).
• Projection chiffrée
• Simuler 10–20 ans: cash-flows après impôts, dette résiduelle, fiscalité de sortie.
• Intégrer l’IFI et l’éventuelle taxe de 3%.
• Réversibilité
• Option IS rétractable seulement dans les 5 premiers exercices; au-delà, verrouillage. Décider en connaissance de cause.

Pour un diagnostic rigoureux, notre équipe dédiée aux fiscalités immobilières et des structures patrimoniales chez NBE Avocats peut modéliser vos scénarios (IR vs IS) et sécuriser vos démarches, y compris la télédéclaration et la conformité numérique des flux. Sur les problématiques digitales associées (signature électronique, archivage, e-facturation), consultez aussi notre pôle Droit NTIC.

Sources utiles et fiabilité

• Service-Public – Impôt sur les sociétés (IS)
• Service-Public – Plus-value immobilière des particuliers
• BOFiP – Bulletin officiel des finances publiques

Besoin d’une revue fiscale sécurisée ou d’un rescrit? Prenez contact avec notre équipe via le formulaire dédié.

FAQ

La SCI peut-elle rester à l’IR si elle loue un bien meublé de façon ponctuelle ?

En principe, la location meublée constitue une activité commerciale. Exercer de manière habituelle une telle activité au sein d’une SCI entraîne son assujettissement à l’IS. Des recettes “accessoires” très limitées peuvent parfois être tolérées, mais la frontière est étroite et factuelle. Si vous envisagez une location meublée même ponctuelle, il est prudent de qualifier juridiquement l’opération et d’évaluer l’impact fiscal (risque de bascule à l’IS, effets sur la plus-value et l’IFI). Un aménagement contractuel ou une structure distincte peut être préférable.

Peut-on revenir de l’IS à l’IR après une option ?

Depuis la réforme, les sociétés de personnes peuvent révoquer l’option pour l’IS jusqu’à la fin du 5e exercice suivant celui de l’option, avec effet au 1er jour de l’exercice de révocation. Passé ce délai, l’option devient irrévocable. Cette fenêtre impose d’anticiper: simulez plusieurs scénarios (cash-flows, plus-value, distributions) avant d’opter. Attention également aux conséquences comptables d’une sortie d’IS (réintégrations, réserves, etc.). Un accompagnement par un fiscaliste est recommandé pour sécuriser les étapes et les délais.

Le micro-foncier s’applique-t-il aux associés d’une SCI à l’IR ?

Oui, le micro-foncier peut s’appliquer à l’associé personne physique d’une SCI translucide si ses loyers bruts (part SCI comprise) n’excèdent pas 15 000 € par an et s’il n’est pas soumis à un régime dérogatoire incompatible. L’abattement forfaitaire de 30% se substitue alors aux charges réelles. En revanche, si la SCI génère un déficit foncier (travaux, intérêts), il est souvent plus avantageux d’opter pour le réel afin d’imputer le déficit (dans la limite annuelle applicable et les conditions légales).

Comment s’appliquent les plus-values en cas de revente des parts de SCI plutôt que de l’immeuble ?

• SCI à l’IR: la cession de parts par une personne physique relève, en principe, de la plus-value mobilière, mais avec un mécanisme de correction patrimoniale (valeur de l’actif net). Le régime peut être distinct de la plus-value immobilière sur l’immeuble.
• SCI à l’IS: la valeur des parts reflète la valeur nette comptable (amortissements) et le passif latent (impôt différé). L’acquéreur intègre ce paramètre. La fiscalité chez le cédant relève du régime des plus-values mobilières. Une analyse au cas par cas s’impose.

Quelles sont les principales déclarations et échéances pour une SCI en 2025 ?

• IR: formulaire 2072 (début mai en général), puis 2044/2042 chez chaque associé selon le régime (micro ou réel).
• IS: liasse 2065 et annexes dans les 3 mois de la clôture (ou début mai pour clôture au 31/12), acomptes IS trimestriels, solde au dépôt de la liasse.
• Dividendes: formulaire 2777-D (mois suivant la distribution).
• Éventuellement: déclaration 2746 pour l’exonération de la taxe de 3% si applicable. Vérifiez chaque année le calendrier officiel de l’administration.

À retenir

• IR: idéal pour la détention longue et la plus-value des particuliers; déficit foncier imputable.
• IS: puissant pour optimiser le cash-flow via l’amortissement; attention à la fiscalité de sortie et aux dividendes.
• L’option IS se révoque dans les 5 premiers exercices, puis se fige: anticipez votre horizon.
• Meublé et activités commerciales: bascule probable à l’IS, à cadrer avant de louer.
• Déclarations: 2072 (IR) vs 2065 (IS), puis 2042/2044 chez l’associé ou PFU sur dividendes.
• Un chiffrage pluriannuel est indispensable avant d’arbitrer.

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