Droit fiscal

La fiscalité immobilière évolue en 2025. Cet article synthétise les règles, impôts et stratégies à connaître pour déclarer, optimiser et sécuriser vos opérations immobilières en France (locations nues et meublées, plus-values, IFI, taxes locales), avec des exemples chiffrés et les principaux formulaires.

Contenu informatif à visée pédagogique. Il ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Pour un accompagnement personnalisé, prenez rendez-vous avec NBE Avocats.

En bref

• Revenus locatifs: nu (revenus fonciers) ou meublé (BIC). Choix entre micro et réel selon les seuils et charges.
• Plus-values: 19% + prélèvements sociaux, abattements selon la durée, exonération résidence principale.
• IFI: assiette au 1er janvier, seuil 1,3 M€, dettes déductibles sous conditions.
• 2025: priorité aux travaux et à la performance énergétique, LMNP au réel, SCI (IR/IS) à arbitrer au cas par cas.
• Déclarations: formulaires 2044, 2042-C-PRO, 2042-IFI, 2072, calendrier d’avril à juin (DGFiP).

Le cadre 2025: impôts et obligations déclaratives

• Les revenus de location nue relèvent des revenus fonciers (micro-foncier ou réel). La location meublée relève des BIC (LMNP/LMP, micro-BIC ou réel).
• Les transmissions à titre onéreux sont soumises au régime des plus-values immobilières avec abattements pour durée de détention et surtaxe au-delà de 50 000 €.
• L’IFI vise le patrimoine immobilier net au 1er janvier, au-delà de 1,3 M€.
• Les taxes locales (taxe foncière, taxe d’habitation sur résidences secondaires) évoluent selon les décisions locales.
• Déclarations en ligne habituellement d’avril à juin; revenus 2024 et IFI au 1/1/2025 déclarés au printemps 2025. Les acomptes contemporains s’ajustent via votre espace fiscal.

Pour une revue stratégique de votre situation, consultez notre page Droit fiscal et l’accompagnement global du cabinet NBE Avocats.

Revenus de location nue (revenus fonciers)

Micro-foncier ou régime réel

• Micro-foncier: recettes brutes annuelles ≤ 15 000 €, abattement forfaitaire de 30%, sans justificatifs; imposition sur 70% des loyers. Déclaration en 2042. Inadapté si vous avez des charges substantielles.
• Réel: déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux éligibles, assurance, taxe foncière, frais de gestion, etc.). Déclaration détaillée via 2044 (ou 2044-SPE). Déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (hors intérêts), le surplus se reportant sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Référence utile: Location nue – revenus fonciers (impots.gouv.fr)

Travaux et performance énergétique

• Déficit foncier et travaux: les dépenses de réparation et d’amélioration sont déductibles au réel; les travaux de construction/reconstruction/agrandissement ne le sont pas.
• Sortie de “passoire thermique”: un mécanisme temporaire (précisé par l’administration) permet, sous conditions, un relèvement du plafond d’imputation du déficit foncier pour certains travaux de rénovation énergétique visant à améliorer la classe DPE; conditions strictes et période limitée. Vérifiez l’éligibilité avant d’engager les travaux.
• Condition d’imputation: imputer un déficit sur le revenu global suppose de louer le bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation.

Pour les règles détaillées et les plafonds actualisés: Service-Public – Déficit foncier

Exemples chiffrés

• Micro-foncier: loyers 12 000 €. Abattement 30% = 3 600 €. Base imposable 8 400 € (soumise au barème de l’IR + prélèvements sociaux 17,2%).
• Réel avec travaux: loyers 18 000 €; charges (intérêts 5 000 €, assurance/gestion 1 200 €, taxe foncière 1 800 €, travaux 10 000 €) = 18 000 €. Résultat: 0 €. Si travaux (hors intérêts) créent un déficit, imputation potentielle jusqu’à 10 700 € sur le revenu global, sous conditions.

Locations meublées (LMNP/LMP)

Régimes et seuils applicables

• LMNP (loueur non professionnel): par défaut si recettes meublées ≤ 23 000 € et < revenus pro du foyer. Micro-BIC (abattement 50%) jusqu’à un certain seuil de recettes; au-delà ou sur option, régime réel.
• LMP (loueur professionnel): recettes > 23 000 € et excédant les autres revenus d’activité du foyer; impact social (cotisations), imputation des déficits BIC sur le revenu global possible sous conditions, et traitement différent des plus-values professionnelles.
• Meublés de tourisme: régime et abattements spécifiques variables selon la classification et la localisation; de fréquentes évolutions récentes imposent une vérification au cas par cas en 2025.

Déclaration: micro-BIC ou réel en 2042-C-PRO; obligations comptables accrues au réel (bilan, amortissements).

Amortissement et fiscalité en réel

• Au réel, les charges et l’amortissement (hors terrain) réduisent significativement la base taxable. L’amortissement non déductible faute de résultat BIC positif est reportable; il n’engendre pas de déficit global.
• CFE due dans la plupart des communes. En LMP, assujettissement aux cotisations sociales (SSI/URSSAF) au-delà de certains seuils.
• Attention aux locations de courte durée: règles locales (enregistrement, changement d’usage) et fiscales (abattements, cotisations) spécifiques.

Cas pratiques

• LMNP micro-BIC: loyers meublés 24 000 €. Abattement 50% = 12 000 €. Base IR: 12 000 € + prélèvements sociaux.
• LMNP réel: loyers 24 000 €; charges 6 000 €; amortissements 10 000 € → résultat comptable 8 000 € (amortissements limités au besoin pour ne pas créer de déficit BIC LMNP). Imposition optimisée, trésorerie préservée.

Plus-values immobilières

Détermination et taux

• Base: prix de cession – (prix d’acquisition + frais/majorations + travaux éligibles). Les travaux sont retenus s’ils ont été réalisés par des entreprises et non déjà déduits en revenus fonciers.
• Taux: 19% d’IR + prélèvements sociaux (17,2% en principe). Surtaxe 2% à 6% si la plus-value nette excède 50 000 €.
• Abattements pour durée: exonération d’IR au bout de 22 ans, et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Les non-résidents de l’UE/EEE peuvent devoir désigner un représentant fiscal selon les cas; les résidents UE/EEE/CH relèvent d’un prélèvement de solidarité spécifique pour les revenus du patrimoine.

Exonérations usuelles

• Résidence principale: exonération intégrale si conditions réunies (occupation effective, délai raisonnable pour la vente).
• Première cession d’un logement autre que la résidence principale sous conditions de remploi, cession < 15 000 €, ou cession à un organisme social: exonérations spécifiques.
• Départ en maison de retraite/EHPAD: aménagements sous critères de ressources et de délai.

Exemple chiffré

• Achat 200 000 € en 2010; frais d’acquisition au forfait 7,5% = 15 000 €; travaux par entreprises 30 000 €; prix de vente 350 000 €.
• Plus-value brute: 350 000 – (200 000 + 15 000 + 30 000) = 105 000 €.
• Abattement IR après 15 ans: abattement cumulé significatif mais non intégral; taxation résiduelle à 19% + PS, et possible surtaxe au-delà de 50 000 € après abattement. Le notaire calcule et prélève l’impôt via formulaire 2048-IMM.

IFI 2025: assiette, seuils et déclarations

Assiette et dettes déductibles

• Seuil d’entrée: patrimoine immobilier net taxable > 1,3 M€ au 1er janvier 2025.
• Sont imposables: biens et droits immobiliers, parts de sociétés à hauteur de la fraction immobilière, actifs affectés à l’usage personnel. Usufruit: principes spécifiques (usufruitier redevable en principe).
• Dettes déductibles: emprunts et certaines dettes afférentes aux actifs imposables, sous plafonnements anti-abus pour l’endettement excessif.

Déclaration et paiement

• Déclaration via 2042-IFI jointe à la déclaration annuelle (télédéclaration d’avril à juin). Paiement à l’échéance communiquée par la DGFiP.
• Évaluations: privilégier des méthodes homogènes (comparables, décotes, expertises). Conserver la documentation probatoire.

Référence: Impôt sur la fortune immobilière – IFI (impots.gouv.fr)

Leviers de structuration licites

• Démembrement (donation temporaire d’usufruit, acquisition en NP/US): impacts d’assiette, à manier avec prudence.
• Structuration via sociétés: attention aux règles de transparence (look-through IFI), à l’endettement et aux clauses de liquidité.
• Dettes in fine et prêts intragroupe: contraintes de déductibilité (anti-abus).

Taxes locales et fiscalité “terrain”

Taxe foncière et TEOM

• Due par le propriétaire au 1er janvier. Montant = base (valeur locative cadastrale) × taux locaux + taxes additionnelles (TEOM).
• Revalorisation annuelle des bases par l’État (coefficient publié chaque année) et ajustements locaux possibles.

Taxe d’habitation sur les résidences secondaires

• Abolie pour la résidence principale, la taxe d’habitation subsiste pour les résidences secondaires et certains logements vacants, avec majorations possibles en zones tendues décidées par les communes.
• Vérifiez votre situation et les délibérations locales. Guide général: Taxe d’habitation (impots.gouv.fr)

Dispositifs et stratégies d’investissement en 2025

Dispositifs en vigueur

• Loc’Avantages (Anah): réduction d’impôt contre plafonds de loyers et de ressources; nécessite conventionnement.
• Denormandie: réduction d’impôt pour réhabilitation dans certaines communes, sous conditions de travaux et de location.
• Malraux et Monuments historiques: avantages pour la restauration patrimoniale, plafonds et assiettes spécifiques.

Dispositifs en évolution ou extinction

• Pinel “classique” en voie d’extinction pour les nouvelles acquisitions; à confirmer selon le millésime et la localisation. À manier avec due diligence.
• Outre-mer: régimes spécifiques subsistant; vérifier les plafonds et agréments requis.

Stratégies 2025 (selon profil et objectif)

• Déficit foncier + rénovation énergétique pour biens nus énergivores (sécuriser les baux, le calendrier et l’éligibilité).
• LMNP au réel pour optimiser l’effort fiscal via amortissements, en arbitrant micro vs réel.
• Démembrement (acquisition en nue-propriété; donation d’usufruit) pour ajuster l’IFI et la trésorerie.
• Choix de la structure (détention directe, SCI à l’IR ou à l’IS): impacts sur la trésorerie, la transmission, les plus-values de sortie. Formulaires clés: 2072 (SCI à l’IR), 2065 (IS).

Pour un audit structuré, contactez le cabinet via notre page Contact.

Non-résidents et flux transfrontaliers

Revenus et conventions fiscales

• Les revenus locatifs d’immeubles situés en France sont imposables en France. Taux minimum de 20% (30% au-delà d’un seuil), sauf application du taux moyen effectif sur justificatifs. Prélèvements sociaux selon statut de résidence/affiliation sociale.
• Évitez les doubles impositions via l’application de la convention fiscale pertinente. Ajustez vos acomptes dans votre espace en ligne.

Plus-values des non-résidents

• Imposition en France (19% d’IR en principe), prélèvements sociaux variables (7,5% pour assurés sociaux UE/EEE/CH sur certains revenus du patrimoine; sinon 17,2%).
• Représentant fiscal obligatoire dans certains cas de cession par des non-résidents hors UE/EEE.
• Les notaires assurent le calcul et le prélèvement.

Plateformes et traçabilité

• Les plateformes (locations courte durée) transmettent vos revenus à l’administration (directive DAC7). Conformité déclarative renforcée depuis 2023.
• Référence: Obligations des plateformes – DAC7 (economie.gouv.fr)
• Si vous exploitez un bien via une plateforme, anticipez l’impact fiscal et social. Pour les enjeux numériques liés aux données et aux plateformes, voir notre page Droit NTIC.

Procédure, contrôle et sécurisation

Pièges fréquents

• Confondre travaux d’amélioration (déductibles) et travaux de construction/agrandissement (non déductibles en foncier).
• Oublier la CFE en meublé, l’enregistrement ou le changement d’usage en courte durée.
• Déclarer au micro alors que le réel serait plus favorable, ou l’inverse.
• Mauvaise valorisation IFI (absence de décote justifiée, dettes non éligibles).

Bonnes pratiques

• Tenir une comptabilité et un dossier probatoire (devis, factures, baux, DPE, comparables de marché).
• Utiliser les rescrits fiscaux pour les points incertains.
• Suivre le calendrier DGFiP (avril–juin) et ajuster les acomptes contemporains pour éviter les régularisations.

Pour une approche sur mesure, découvrez notre expertise en Droit fiscal et l’accompagnement global du cabinet NBE Avocats.

FAQ – Questions fréquentes sur la fiscalité immobilière

Micro-foncier ou régime réel: comment choisir en 2025 ?

Comparez l’abattement de 30% du micro-foncier à vos charges réelles. Si vos charges (hors intérêts) excèdent 30% des loyers, le réel devient souvent plus avantageux, d’autant qu’il permet de créer un déficit imputable sur le revenu global (plafond usuel de 10 700 €). En revanche, le micro simplifie la gestion et reste pertinent pour des biens peu financés et avec peu de travaux. Simulez les deux options, en intégrant votre tranche marginale d’imposition et les prélèvements sociaux (17,2%), avant d’opter.

LMNP: micro-BIC ou réel avec amortissements ?

Le micro-BIC (abattement 50%) est simple mais peut être coûteux si vous avez des charges et des amortissements significatifs. Au réel, vous déduisez les charges et amortissez le bien (hors terrain), ce qui réduit fortement la base taxable, souvent pendant de nombreuses années. Il faut toutefois tenir une comptabilité et, en LMNP, l’amortissement ne génère pas de déficit global. Le choix dépend de vos charges, de l’âge du bien, de l’endettement et de votre horizon de détention.

Quelles sont les dates clefs de déclaration en 2025 ?

La télédéclaration ouvre traditionnellement en avril et se clôt par vagues régionales entre fin mai et début juin. Les revenus 2024 (fonciers, BIC meublés) et la situation IFI au 1er janvier 2025 sont déclarés à cette occasion. Les acomptes contemporains sur revenus fonciers/BIC peuvent être modulés dans l’espace en ligne. Conservez vos justificatifs (2044/2042-C-PRO/2042-IFI) et anticipez les échéances de paiement communiquées dans l’avis d’imposition. En cas d’événement (vente, vacance), ajustez vos acomptes.

Comment sont taxées les plus-values immobilières en 2025 ?

La plus-value nette (après majorations/frais et travaux éligibles) est soumise à 19% d’IR + 17,2% de prélèvements sociaux, avec abattements progressifs selon la durée (exonération IR après 22 ans, PS après 30 ans). Résidence principale: exonération si conditions. Surtaxe de 2% à 6% au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable. Le notaire calcule et prélève l’impôt via 2048-IMM. Les non-résidents peuvent être soumis à des règles spécifiques (représentant fiscal, prélèvements sociaux adaptés).

IFI: quelles dettes sont déductibles ?

Sont en principe déductibles les dettes existantes au 1er janvier afférentes aux actifs imposables (emprunts immobiliers, impôts dus relatifs aux biens, travaux engagés…). Des limitations s’appliquent en cas d’endettement jugé excessif, de prêts in fine (réintégration partielle), et pour certaines dettes intra-groupe. La valorisation et la documentation de la dette sont essentielles. Déclaration via 2042-IFI; joignez justificatifs en cas de contrôle. En cas de doute, une analyse dédiée permet de sécuriser la déductibilité.

À retenir

• Choix du régime: arbitrer micro vs réel en fonction des charges, travaux et horizon d’investissement.
• Plus-values: anticipez la durée de détention et les travaux éligibles pour optimiser l’assiette.
• IFI: sécurisez l’évaluation et la déductibilité des dettes au 1er janvier.
• 2025: focus sur la rénovation énergétique et la conformité (DAC7, CFE, obligations locales).
• Structuration: LMNP réel, démembrement, SCI (IR/IS) — à calibrer selon objectifs patrimoniaux.
• Actions concrètes: auditez vos baux, simulez vos régimes, préparez vos justificatifs.

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