Droit fiscal

Fiscalité immobilière 2025 : ce guide clair et opérationnel détaille impôts, IFI et plus-values pour propriétaires et investisseurs.La fiscalité des biens immobiliers évolue et impacte directement vos revenus, vos arbitrages patrimoniaux et vos cash-flows. Vous trouverez ci-dessous un panorama à jour des règles applicables en 2025 sur les revenus locatifs (nus et meublés), les plus-values immobilières, l’IFI, la fiscalité locale et les situations particulières (SCI, non-résidents, démembrement). Ce contenu est informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Pour une stratégie adaptée, il convient de prendre rendez-vous avec un professionnel.

Ce document est fourni à titre informatif et pédagogique. Il ne vaut ni consultation juridique ni conseil fiscal personnalisé. Pour un accompagnement, contactez le cabinet.

 

En bref

• Revenus locatifs: imposition à l’impôt sur le revenu + prélèvements sociaux, via micro ou réel; choix du régime à optimiser selon charges et travaux.
• Plus-values: 19% + 17,2% (surtaxe possible), exonération fréquente sur la résidence principale; notaire calcule et prélève l’impôt.
• IFI: patrimoine immobilier net au 1er janvier > 1,3 M€; abattement 30% sur la résidence principale; réductions possibles via dons.
• Calendrier: déclaration en ligne printemps 2025; IFI à la même échéance; taxe foncière à l’automne; obligations d’occupation à mettre à jour.
• Structuration: SCI à l’IR ou à l’IS, démembrement, LMNP/LMP, dispositifs incitatifs; des choix aux effets durables sur imposition et liquidité.

 

Calendrier et déclarations 2025: l’essentiel

La campagne de déclaration des revenus 2024 se tient au printemps 2025, avec dates limites échelonnées par département entre fin mai et mi-juin (déclaration en ligne recommandée). L’IFI est déclaré concomitamment via le formulaire dédié.

• Formulaires usuels:
• Revenus fonciers (location nue): 2042 + annexe 2044 (régime réel) ou micro-foncier sans annexe.
• Revenus BIC (meublé): 2042 + 2042-C PRO; régime réel avec liasse 2031/2033 ou 2050–2059 à l’IS selon cas.
• IFI: annexe 2042-IFI.
• Plus-values immobilières: 2048-IMM-SD, établie et télédéclarée par le notaire le jour de la vente.

Les échéances et modalités sont publiées sur les portails officiels (voir le calendrier sur service-public.fr). 

Revenus locatifs: location nue (foncier) et meublée (BIC)

 

Location nue: micro-foncier ou réel

Les loyers de biens non meublés sont imposés comme revenus fonciers, soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR) et aux prélèvements sociaux (17,2%).

• Micro-foncier
• Conditions: applicable si vos loyers bruts annuels n’excèdent pas le seuil légal (vérifier le seuil en vigueur l’année de déclaration).
• Abattement forfaitaire: 30% sur les loyers bruts; aucune charge au réel déductible.
• Déclaration: 2042 (sans 2044).
• Régime réel
• Déduction des charges: intérêts d’emprunt, travaux d’entretien/réparation, primes d’assurance, taxe foncière, frais de gestion, etc.
• Déficit foncier: imputable sur le revenu global dans la limite générale de 10 700 € par an (hors intérêts), reportable 10 ans. Dispositif temporairement majoré pour certains travaux de rénovation énergétique ouvrant droit à un plafond relevé, sous conditions strictes et sur une période encadrée (vérifier l’éligibilité et la période en cours).
• Déclaration: 2042 + 2044.

Exemple chiffré (2025): loyers annuels 18 000 €, charges déductibles 9 500 € (dont intérêts 3 500 €). Résultat foncier = 8 500 €. Sous micro-foncier (abattement 30%): base = 12 600 €. Au réel: base = 8 500 €. Ici, le réel est plus avantageux.Références utiles: guide revenus fonciers sur impots.gouv.fr. 

Location meublée: LMNP/LMP, micro-BIC ou réel

Les loyers meublés relèvent des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

• Statuts
• LMNP: loueur en meublé non professionnel si recettes et conditions ne franchissent pas les seuils du LMP.
• LMP: loueur en meublé professionnel si recettes annuelles > 23 000 € ET supérieures aux autres revenus d’activité du foyer (inscription RCS non requise depuis 2018).
• Régimes d’imposition
• Micro-BIC: abattement forfaitaire (taux et seuils variables selon la nature de la location — classique, touristique, classée). Attention: les seuils/abattements des meublés de tourisme ont fait l’objet d’ajustements législatifs récents; vérifier la grille applicable en 2025.
• Réel: déduction des charges et amortissements (hors terrain), souvent optimisant le résultat imposable en LMNP.
• Social: prélèvements sociaux 17,2% pour LMNP; cotisations sociales possibles en cas de meublé de tourisme professionnel ou au LMP selon recettes.

Exemple chiffré (LMNP réel): loyers 24 000 €, charges 6 000 €, amortissements 10 000 € → résultat BIC = 8 000 € (pouvant être réduit voire nul selon dotations). Déclaration: 2042 + 2042-C PRO (et liasse 2031/2033). Les seuils micro-BIC 2025 doivent être vérifiés avant option. 

SCI et structuration: IR vs IS

• SCI à l’IR: transparence fiscale; loyers imposés chez les associés (revenus fonciers). Plus-value à la cession selon le régime des particuliers (abattements pour durée).
• SCI à l’IS: loyers imposés à l’impôt sur les sociétés; possibilité d’amortir l’immeuble; mais plus-value « professionnelle » calculée sur la valeur nette comptable (moins d’abattements, taxation potentiellement plus lourde après longue détention). Distribution de dividendes imposable chez l’associé.
• Points d’attention: droits d’enregistrement, financement, remontée de cash, impact IFI sur les associés.

Un choix de véhicule (direct, SCI, SARL de famille, détention via SCPI) a des effets durables sur votre fiscalité et votre liquidité. Échangez avec notre équipe en droit fiscal pour modéliser vos scénarios. 

Plus-values immobilières: calcul, exonérations, exemples

 

Principes et taux

Pour les particuliers (hors marchand de biens et hors IS), la plus-value est taxée lors de la cession:

• Impôt: 19% + prélèvements sociaux 17,2%.
• Surtaxe: 2% à 6% pour les plus-values nettes supérieures à 50 000 €.
• Abattements pour durée de détention: pour l’IR, de la 6e à la 22e année (exonération totale au-delà de 22 ans); pour les prélèvements sociaux, jusqu’à 30 ans.

Le notaire calcule, déclare (2048-IMM-SD) et prélève l’impôt le jour de la vente. Détails et cas particuliers sur service-public.fr.Exemple: achat 300 000 € (frais d’acquisition réels 22 500 €), travaux justifiés 30 000 €, vente 500 000 € après 10 ans. Plus-value brute = 500 000 – (300 000 + 22 500 + 30 000) = 147 500 €. Abattement durée (10 ans: abattement partiel pour IR et pour PS) appliqué par le notaire. L’impôt net dépendra des tranches d’abattement officielles. 

Exonérations courantes

• Résidence principale: exonération totale si les conditions sont réunies au jour de la cession.
• Prix de cession ≤ 15 000 € par vendeur: exonération.
• Première cession d’un logement autre que la résidence principale: exonération sous conditions de non-propriété de la résidence principale et de remploi du prix dans l’acquisition de celle-ci dans un délai déterminé.
• Détention longue: exonération IR au-delà de 22 ans, exonération prélèvements sociaux au-delà de 30 ans.
• Non-résidents: exonération possible sur la cession d’un logement en France sous conditions de délai et de montant; sinon taxation au droit commun, avec modalités spécifiques pour les prélèvements sociaux selon l’affiliation.

 

Travaux et justificatifs

Les travaux d’entretien et de réparation sont déductibles; les travaux d’agrandissement et de construction sont pris en compte pour majorer le prix d’acquisition si réalisés par des entreprises et dûment facturés. À défaut de factures et au-delà de 5 ans de détention, un forfait de 15% peut être retenu pour l’IR. Les travaux réalisés par soi-même ne sont pas pris en compte. Conservez devis, factures TTC, attestations et preuves de paiement. 

IFI 2025: base imposable, calcul et optimisation encadrée

 

Champ, évaluation et abattements

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) vise le patrimoine immobilier net taxable détenu au 1er janvier, si sa valeur excède 1,3 M€. Sont concernés les immeubles bâtis et non bâtis, droits réels, et parts/ actions de sociétés à hauteur de leur composante immobilière non affectée à l’activité opérationnelle (SCPI, OPCI, holdings…).

• Résidence principale: abattement légal de 30% sur la valeur vénale.
• Biens locatifs: évalués à leur valeur de marché au 1er janvier (décote possible selon contraintes locatives).
• Déclaration: 2042-IFI, en même temps que la déclaration d’IR. Voir le dossier officiel impots.gouv.fr – IFI.

 

Dettes déductibles et garde-fous anti-abus

Sont déductibles les dettes existantes au 1er janvier afférentes aux actifs taxables (prêt immobilier, travaux, impôts dus sur les biens, etc.), sous conditions. Des limites spécifiques s’appliquent, notamment:

• Pour les patrimoines élevés, lorsque l’endettement dépasse un certain ratio de la valeur des actifs, une fraction peut devenir non déductible.
• Les prêts « in fine » peuvent être réamortis fiscalement par l’administration pour limiter la déduction.
• Dettes intragroupe ou familiales: vigilance accrue (preuve de réalité, taux de marché).

Un audit d’endettement IFI est recommandé pour sécuriser la déduction. 

Barème, plafonnement et réductions

• Barème progressif de 0,5% à 1,5% (avec mécanisme de décote à l’entrée du barème).
• Plafonnement: IFI + IR de l’année précédente ≤ 75% des revenus (au sens fiscal); l’excédent vient réduire l’IFI dû.
• Réduction pour dons: 75% des dons à certains organismes d’intérêt général, plafonnée à 50 000 € par an (hors mécénat IR). Les dons n’ouvrent pas droit au report IFI.

Exemple: patrimoine net taxable 2,5 M€ → application du barème par tranches. En cas de revenus faibles (dividendes, loyers, salaires) aboutissant à un ratio IFI+IR > 75%, le plafonnement peut réduire la cotisation. Documentation technique: BOFiP. 

Fiscalité locale et obligations annexes

 

Taxe foncière et TEOM

La taxe foncière est due par le propriétaire au 1er janvier; l’avis est mis en ligne à l’automne (paiement généralement en octobre/novembre). Elle intègre la TEOM (ordures ménagères) dans de nombreuses communes, refacturable au locataire en location nue. Les valeurs locatives cadastrales font l’objet de revalorisations; des exonérations ou abattements existent pour certaines constructions neuves, logements économes en énergie ou situations personnelles. 

Déclaration d’occupation des logements

Depuis 2023, les propriétaires doivent déclarer l’occupation de leurs locaux d’habitation dans leur espace en ligne et mettre à jour la situation en cas de changement (locataire, vacance, résidence secondaire). À défaut, une amende est encourue. Surveillez vos messages sécurisés et mettez à jour sans délai en 2025. 

Logements vacants et meublés de tourisme

• Taxe sur les logements vacants (TLV) ou taxe d’habitation sur les résidences secondaires: applicables selon la commune, avec majorations possibles en zones tendues.
• Meublés de tourisme: au-delà de l’IR, des surtaxes locales de séjour ou des encadrements spécifiques peuvent s’appliquer. Le régime fiscal des meublés de tourisme a évolué récemment; vérifiez les seuils et abattements en vigueur dans votre situation et votre commune.

Pour un bilan global incluant ces impacts locaux, vous pouvez solliciter le cabinet NBE Avocats. 

Investissement, démembrement et transmission: leviers et précautions

 

Démembrement (usufruit/nue-propriété)

• IR et loyers: l’usufruitier perçoit les loyers et les déclare; le nu-propriétaire n’est pas imposé sur les revenus.
• IFI: l’usufruitier est, en principe, imposable sur la pleine propriété (exceptions en cas d’usufruit légal du conjoint survivant, etc.).
• Transmission: donation de nue-propriété avec réserve d’usufruit permet de réduire les droits (barème de l’article 669 du CGI), tout en conservant l’usage/les revenus.

 

Sociétés et fonds immobiliers

• SCI (IR/IS), SARL de famille, SAS patrimoniale: attention aux arbitrages entre amortissements, taxation des plus-values et remontée de dividendes.
• SCPI/OPCI: transparence partielle pour l’IR, IFI dû sur la fraction immobilière; fiscalité des revenus fonciers distribués.
• Non-résidents et conventions fiscales: retenues à la source, crédits d’impôt et élimination des doubles impositions à anticiper.

 

Dispositifs incitatifs 2025

• Pinel: fin des nouveaux engagements au 31/12/2024; les investissements antérieurs poursuivent leur avantage fiscal selon l’échéancier choisi.
• Loc’Avantages (ANAH): réduction d’impôt en contrepartie de loyers maîtrisés et plafonds de ressources du locataire; compatible avec l’ancien et certains travaux.
• Denormandie ancien, Malraux, Monuments historiques: dispositifs ciblés, techniques et documentés; les conditions et plafonds doivent être vérifiés avant engagement.

Un audit patrimonial et fiscal préalable s’impose pour sécuriser ces schémas. Contactez-nous via la page Contact. 

Non-résidents, flux transfrontaliers et actifs numériques

 

Revenus et plus-values des non-résidents

Les non-résidents sont imposables en France sur les revenus et plus-values immobiliers de source française. Le taux d’IR sur la plus-value immobilière est de droit commun pour les personnes physiques, avec modalités spécifiques pour les prélèvements sociaux selon l’affiliation (UE/EEE/Suisse vs autres). La désignation d’un représentant fiscal est requise dans certains cas (pays de résidence, montant de cession, durée de détention). Référez-vous aux notices officielles et à votre convention fiscale. 

Conventions fiscales et double imposition

Les conventions bilatérales peuvent neutraliser les doubles impositions par crédit d’impôt ou exonération. Exemple: loyers taxés en France, crédit d’impôt imputable dans l’État de résidence. L’analyse doit considérer la qualification du revenu (foncier, BIC), les règles de source, et les clauses anti-abus. 

Immobilier et technologies: tokenisation, plateformes

La détention d’immobilier via des véhicules digitaux (tokenisation, parts dématérialisées, plateformes) ne neutralise pas l’IFI ni l’IR si l’actif sous-jacent est immobilier. Problématiques KYC, traçabilité, et localisation des actifs s’ajoutent. Notre expertise NTIC couvre ces sujets à l’interface droit fiscal/numérique. 

Méthode, sources et accompagnement

Ce guide synthétise les règles applicables en 2025 telles qu’issues du CGI, de la LF et des commentaires administratifs disponibles. Pour les seuils évolutifs (micro-BIC meublés, calendrier), reportez-vous aux portails officiels: impots.gouv.fr – IFI et service-public.fr – plus-values immobilières. Pour un diagnostic chiffré et opposable, l’intervention d’un avocat fiscaliste est recommandée. Découvrez le cabinet et nos domaines sur le site NBE Avocats. 

FAQ

 

Comment choisir entre micro-foncier et régime réel en 2025 ?

Comparez l’abattement du micro-foncier (30% des loyers bruts, si vous sous le seuil légal) avec vos charges réelles. Si vos charges (hors intérêts) dépassent 30% des loyers, le régime réel est souvent plus favorable, surtout en présence de travaux significatifs. Pensez au déficit foncier imputable sur le revenu global (plafond général 10 700 €) et aux reports. Simulez sur 3 ans pour intégrer variations de charges et loyers. En cas de doute, un rescrit ou une revue de dossier avec un professionnel sécurise le choix. 

Quels travaux sont déductibles pour une location nue ?

Au régime réel, sont déductibles les dépenses d’entretien et de réparation, ainsi que les améliorations (hors construction/agrandissement), si elles sont effectivement payées et justifiées (factures au nom du bailleur, détail des prestations, moyens de paiement). Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles en charges mais peuvent majorer le prix d’acquisition pour la plus-value. Les travaux réalisés par le propriétaire lui-même ne sont pas pris en compte. Conservez toutes les pièces (devis, factures, attestations). 

Comment est calculée la plus-value si le bien est détenu via une SCI ?

• SCI à l’IR: transparence fiscale; la plus-value est déterminée selon le régime des particuliers (prix de cession – prix d’acquisition majoré + abattements de durée). L’impôt est payé lors de la vente, via le notaire.
• SCI à l’IS: la cession génère une plus-value professionnelle calculée par rapport à la valeur nette comptable (après amortissements), sans abattements pour durée; elle est imposée à l’IS, puis la distribution éventuelle aux associés est à son tour imposable. Ce différentiel peut être déterminant dans le choix du régime de la SCI.

 

IFI: comment évaluer un logement locatif avec décote ?

La valeur vénale au 1er janvier sert de base. Une décote est admise pour tenir compte de contraintes: occupation par un locataire (bail en cours, loyers inférieurs au marché, encadrement), indivision complexe, servitudes, travaux à réaliser, etc. La décote doit être justifiée (comparables, expertise, analyse locative). La résidence principale bénéficie d’un abattement légal de 30%. En cas de contrôle, l’administration examine la méthode; un rapport d’expertise et un dossier photo/locatif étayent la position. 

Location meublée touristique: quelles évolutions fiscales en 2025 ?

Les règles relatives aux seuils et abattements du micro-BIC pour les meublés de tourisme ont été modifiées récemment et font l’objet d’ajustements. En 2025, il est indispensable de vérifier les seuils applicables selon que le bien est classé, situé en zone tendue ou non, et selon votre statut (LMNP/LMP). Au-delà de l’IR, surveillez les obligations locales (enregistrement, taxe de séjour, quotas). Avant arbitrage (micro vs réel, classement, durée de location), vérifiez les textes et commentaires à jour sur impots.gouv.fr et service-public.fr, ou faites-vous accompagner. 

À retenir

• Choisir le bon régime (micro vs réel) et la bonne structure (direct, SCI, LMNP/LMP) conditionne votre fiscalité et vos flux nets.
• Les plus-values sont fortement modulées par la durée de détention et les justificatifs de travaux; anticipez vos cessions.
• L’IFI nécessite une évaluation rigoureuse et une gestion fine des dettes; des réductions existent via les dons.
• La fiscalité locale et les obligations (occupation, TLV, TEOM) pèsent sur le rendement; suivez-les annuellement.
• Les règles 2025 sur le meublé touristique évoluent: sécurisez vos seuils et options avant déclaration.
• Besoin d’un audit ou d’une structuration sur-mesure? Échangez avec NBE Avocats – Droit fiscal ou prenez rendez-vous.