Fiscalité SCI : IR ou IS, comment trancher en 2025. Voici l’essentiel pour décider en connaissance de cause.La fiscalité SCI soulève une question structurante : rester à l’impôt sur le revenu (IR) ou opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Le bon choix dépend de votre stratégie patrimoniale, de votre horizon de détention, de votre taux marginal d’imposition, et de la nature des revenus. Cet article, informatif et pédagogique, fait le point 2025, avec exemples chiffrés et rappels déclaratifs. Il ne constitue pas un conseil personnalisé : pour une analyse sur mesure, contactez le cabinet.
En bref
- L’IR convient souvent aux détentions longues et à la location nue, grâce aux abattements sur plus-values et aux déficits fonciers. L’IS est performant en phase d’acquisition (amortissements) et de capitalisation.
- À l’IS, l’amortissement réduit l’impôt sur les loyers, mais la revente est plus taxée (plus-value sans abattements + fiscalité des dividendes).
- L’option pour l’IS est en principe irrévocable, avec un droit de renonciation limité possible sous conditions dans les 5 premières années.
- Vérifiez vos obligations: SCI à l’IR (formulaire 2072), à l’IS (liasse 2065), associés imposés selon leur régime (2044/2042 ou PFU/dividendes).
- Anticipez trésorerie et cash-flow: intérêts, travaux, TVA éventuelle sur locaux pro, IFI, non-résidence fiscale.
Choisir entre IR et IS : grille d’analyse 2025
Objectif patrimonial et horizon de détention
- Détention longue avec revente à terme: l’IR favorise la cession, grâce aux abattements pour durée de détention (exonération d’IR sur la plus-value après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans, hors surtaxe éventuelle).
- Capitalisation et rendement immédiat: l’IS permet de déduire l’amortissement des immeubles, réduisant la base imposable sur les loyers. Idéal si distribution limitée des profits.
Référence utile: plus-values immobilières des particuliers et abattements (Service-Public).
Taux d’imposition personnel et cash-flow
- Associés fortement imposés (30 %–45 %): l’IS (taux normal 25 % en 2025) peut diminuer la ponction annuelle sur les loyers, surtout avec des amortissements significatifs. Source: Économie.gouv.
- Associés faiblement imposés ou retraisants: l’IR peut suffire, notamment si le régime réel foncier ou le micro-foncier (dans certaines conditions) est favorable.
Financement, intérêts et travaux
- À l’IR: intérêts d’emprunt et charges réelles déductibles des revenus fonciers; déficits fonciers imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (plafond relevé temporairement à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique, sous conditions calendaires et techniques).
- À l’IS: intérêts déductibles mais soumis aux règles de limitation des charges financières (dispositif ATAD, plafonnement notamment à 30 % de l’EBITDA fiscal, avec mécanismes de sauvegarde). Références techniques: BOFiP.
Nature des revenus et TVA
- Location nue d’habitation: généralement hors TVA; compatible IR ou IS.
- Location meublée: activité commerciale par nature. En SCI, elle entraîne en principe l’assujettissement à l’IS. Consultez les fondamentaux sur impots.gouv.fr.
- Locaux professionnels: option possible à la TVA sur les loyers, même en SCI civile, avec effets en trésorerie et en récupération de TVA sur travaux.
Gouvernance, distribution et transmission
- À l’IS: distributions imposées chez l’associé (PFU 30 % ou barème avec abattement de 40 % sous conditions). Retenir la double imposition potentielle en cas de revente de l’immeuble puis distribution.
- Transmission: l’IR facilite souvent la lisibilité patrimoniale (plus-value “des particuliers” sur cession de parts si la SCI n’est pas à l’IS). À étudier avec un avocat fiscaliste selon votre situation.
Pour un accompagnement stratégique, voir la page Droit fiscal de NBE Avocats.
SCI à l’IR (translucide) : fonctionnement et avantages
Principe et assiette taxable
- La SCI est “translucide” au sens fiscal (article 8 CGI): elle n’est pas elle-même imposée; chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers.
- Base imposable: loyers perçus – charges et intérêts – provisions admissibles. Prélèvements sociaux au taux de 17,2 % en sus de l’IR.
Ressources officielles: impots.gouv.fr et Legifrance – CGI.
Déduction des charges et déficits fonciers
- Charges déductibles typiques: intérêts d’emprunt, travaux d’entretien et de réparation, primes d’assurance, taxe foncière, frais de gestion.
- Déficit foncier: imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (le surplus reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes). Plafond majoré à 21 400 € pour certaines rénovations énergétiques sur une période limitée; vérifier les conditions précises et dates applicables sur impots.gouv.fr.
Formulaires de référence: chercher un formulaire (2072, 2044).
Plus-values immobilières des particuliers
- Vente par la SCI non soumise à l’IS: régime des plus-values immobilières des particuliers, taux de 19 % + prélèvements sociaux 17,2 %, avec abattements pour durée et éventuelle surtaxe au-delà de 50 000 € de gain (barèmes en vigueur à vérifier chaque année).
- Vente de parts de SCI non soumise à l’IS: même régime “immobilier” (non pas régime des plus-values mobilières), sous conditions. Voir la fiche Service-Public.
Déclarations et échéances
- La SCI dépose la déclaration n°2072 (A ou S selon la qualité des associés), en ligne, généralement au printemps (mai) N+1; se référer au calendrier fiscal officiel.
- Chaque associé reporte sa quote-part sur la n°2044 (régime réel foncier) ou, le cas échéant, relève du micro-foncier si les conditions sont réunies, puis sur la n°2042.
- Gardez les justificatifs (intérêts, factures travaux, baux) pour sécuriser le régime.
Cas particuliers: non-résidents et IFI
- Non-résidents: imposition en France des revenus fonciers; modalités de prélèvement contemporain et taux minimum à apprécier selon les situations. Vérifier les règles et conventions fiscales sur impots.gouv.fr.
- IFI: les associés déclarent la valeur des parts reflétant la valeur nette des immeubles proportionnellement à leurs droits, sous réserve des dettes déductibles. Voir la rubrique IFI d’impots.gouv.fr.
Besoin d’un audit de votre structure? Consultez notre page Accueil.
SCI à l’IS : amortissements, résultat fiscal et points de vigilance
Principe, amortissements et résultat fiscal
- La SCI soumise à l’IS est imposée à 25 % sur son bénéfice (taux 2025). Les loyers sont minorés des charges et des amortissements (composants inclus), ce qui peut neutraliser l’impôt en phase d’emprunt.
- Les amortissements n’existent pas à l’IR, d’où l’intérêt de l’IS pour améliorer le cash-flow net d’impôt durant la vie du crédit.
Documentation officielle: Économie.gouv – IS et BOFiP.
Distribution et fiscalité chez l’associé
- Les dividendes perçus par un associé personne physique sont soumis au PFU (12,8 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux) ou, sur option globale, au barème progressif avec abattement de 40 % (sous conditions de forme).
- Il peut exister une double couche d’imposition: IS en société + fiscalité des dividendes chez l’associé. Les distributions doivent être anticipées au regard de vos objectifs et de votre TMI.
Cession d’immeuble et surcoût latent
- À l’IS, la plus-value résulte de la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable (VNC); elle est imposée au taux d’IS sans abattement pour durée de détention.
- Les amortissements passés réduisent la VNC, augmentant mécaniquement la plus-value comptable le jour de la cession. Si les profits sont ensuite distribués, fiscalité additionnelle chez les associés.
En pratique, l’IS optimise souvent la phase d’exploitation, l’IR optimise souvent la phase de cession. Le choix doit se faire “cycle de vie” complet à l’esprit.
Obligations comptables et déclaratives
- Dépôt d’une liasse fiscale n°2065 et annexes; tenue d’une comptabilité d’engagement; éventuelle TVA (locaux pro, option); CFE/CET selon l’activité.
- Limitation des charges financières (ATAD), prix de transfert si groupe, documentation des immobilisations et composants. Références: BOFiP.
Accédez aux formulaires via le moteur dédié: chercher un formulaire (2065, TVA).
Option pour l’IS: portée et renonciation
- L’option pour l’IS d’une SCI translucide emporte changement de régime. Elle est en principe irrévocable; un droit de renonciation dans les cinq premières années existe sous conditions (textes et BOFiP à vérifier au cas par cas).
- Le passage peut entraîner des effets fiscaux (notamment sur certaines réserves ou plus-values latentes). Une modélisation précise s’impose avant d’opter.
Pour sécuriser la transition ou modéliser l’impact, prenez rendez-vous via la page Contact.
Cas pratiques chiffrés (2025)
Cas 1 – Location nue financée, horizon long (IR souvent gagnant à terme)
- Données: loyer annuel 30 000 €, charges 6 000 €, intérêts 8 000 €, travaux d’entretien 2 000 €. TMI de l’associé: 30 %.
- À l’IR: revenu foncier = 30 000 – 6 000 – 8 000 – 2 000 = 14 000 €. IR ≈ 30 % de 14 000 = 4 200 €; prélèvements sociaux 17,2 % ≈ 2 408 €. Total ≈ 6 608 €.
- À l’IS: résultat sans amortissement = 14 000 €; avec amortissement (par ex. 12 000 €) → bénéfice ≈ 2 000 €; IS 25 % = 500 €. Trésorerie améliorée. Mais à la revente, plus-value calculée sur VNC (plus élevée), sans abattement.
Réflexe: arbitrer gain d’exploitation vs coût de sortie.
Cas 2 – Revente après 20 ans
- Hypothèse: immeuble acheté 500 000 €, revendu 800 000 € après 20 ans.
- À l’IR (SCI translucide): plus-value brute 300 000 €. Abattements applicables (importants à 20 ans), conduisant à une imposition résiduelle (IR 19 % et PS 17,2 % après abattements). Vérifier barèmes actualisés sur Service-Public.
- À l’IS: VNC après amortissements, par exemple 500 000 – 200 000 = 300 000 €. Plus-value comptable = 800 000 – 300 000 = 500 000 €, taxée à 25 % (125 000 €), puis éventuellement imposition des dividendes en cas de distribution.
Conclusion: l’IS coûte plus cher à la sortie si forte VNC amortie.
Cas 3 – Travaux lourds et déficit foncier (IR)
- Travaux d’entretien: 50 000 € en N, loyers 24 000 €, charges courantes 6 000 €, intérêts 5 000 €.
- Déficit foncier = 24 000 – 6 000 – 5 000 – 50 000 = –37 000 €. Imputation sur revenu global dans la limite de 10 700 € (ou 21 400 € temporairement pour certains travaux énergétiques éligibles), surplus reportable sur revenus fonciers pendant 10 ans. Voir les précisions sur impots.gouv.fr.
Ces simulations sont indicatives et ne remplacent pas une étude personnalisée par un praticien. Pour une modélisation complête (IR vs IS, cash-flow, sortie), contactez NBE Avocats via la page Droit fiscal.
Checklist décisionnelle et erreurs fréquentes
Checklist rapide pour choisir IR ou IS
- Mon horizon de détention dépasse-t-il 15–20 ans avec une revente probable? Avantage IR à la sortie.
- Ai-je besoin de maximiser le cash-flow pendant le crédit? Avantage IS par amortissement.
- Mon TMI est-il élevé (30 % et plus)? L’IS peut lisser la charge annuelle.
- Meublé/activité commerciale? La SCI bascule à l’IS par nature.
- Vais-je distribuer régulièrement des dividendes? Attention au cumul IS + PFU/barème.
Pièges à éviter
- Opter pour l’IS sans modéliser l’impact de la revente (VNC amortie = plus-value plus élevée).
- Oublier les plafonds des déficits fonciers et leurs conditions temporelles.
- Sous-estimer les obligations comptables à l’IS (liasse 2065, ATAD, TVA).
- Mélanger location nue et meublée dans une SCI translucide (risque IS).
- Ignorer l’IFI ou les enjeux internationaux des associés non-résidents.
Rappels et textes utiles: impots.gouv.fr, BOFiP, Notaires de France – SCI.
Questions fréquentes
Peut-on passer de l’IR à l’IS et revenir à l’IR ensuite ?
Le passage de la SCI de l’IR à l’IS est une option en principe irrévocable. Depuis une évolution législative récente, une renonciation est possible dans les cinq premières années, sous conditions strictes de forme et de délai (à vérifier au regard des textes et commentaires BOFiP en vigueur). Au-delà, le retour à l’IR suppose des opérations juridiques lourdes (liquidation, apport scindé, etc.) potentiellement coûteuses fiscalement. Avant toute option, faites établir une modélisation pluriannuelle. Références générales: BOFiP et impots.gouv.fr.
La location meublée dans une SCI entraîne-t-elle l’IS automatiquement ?
Oui, la location meublée est une activité commerciale par nature. Lorsqu’elle est exercée de manière significative par une SCI, elle conduit en principe à l’assujettissement à l’IS. Des tolérances ponctuelles sont parfois évoquées en pratique, mais elles sont fragiles. Si vous souhaitez exploiter des meublés, il est souvent préférable d’utiliser une structure appropriée (par exemple une entreprise individuelle/LMP/LMNP ou une société commerciale dédiée) et de sécuriser les flux (TVA éventuelle, CFE, amortissements). Informations de base: impots.gouv.fr.
Comment sont imposées les plus-values si je vends les parts de ma SCI ?
- SCI non soumise à l’IS: la cession de parts relève du régime des plus-values immobilières des particuliers (et non des plus-values mobilières), avec abattements pour durée et prélèvements sociaux. Des spécificités existent (calcul de la quote-part de dettes, prix de revient). Voir Service-Public.
- SCI soumise à l’IS: la cession des parts relève du régime des valeurs mobilières (PFU/barème), sans abattement immobilier; les calculs de valorisation intègrent la fiscalité latente sur les actifs.
Quelles sont les obligations déclaratives d’une SCI à l’IR et à l’IS ?
- À l’IR: dépôt de la 2072 (A/S) par la société; chaque associé reporte sa quote-part sur 2044/2042. Échéances en général au printemps (mai/juin) de l’année suivante, selon le calendrier fiscal.
- À l’IS: liasse 2065, téléprocédure, acomptes et solde d’IS; TVA le cas échéant (locaux pro, option), CFE/CET. Les modèles et notices sont accessibles via le moteur chercher un formulaire.
L’IFI change-t-il selon que la SCI est à l’IR ou à l’IS ?
À l’IR, on retient la valeur nette des immeubles détenus via la SCI, au prorata des droits de chaque associé, avec dettes déductibles selon les règles IFI. À l’IS, on valorise les parts de la société (pour la fraction correspondant aux actifs immobiliers non affectés à une activité opérationnelle), selon les méthodes admises (actif net réévalué, décotes, etc.). Les principes et cas particuliers (démembrement, prêts in fine, exonérations partielles) sont détaillés sur la page dédiée d’impots.gouv.fr.
À retenir
- L’IR privilégie la fiscalité de cession (abattements), l’IS privilégie la fiscalité d’exploitation (amortissements).
- Le choix doit intégrer TMI des associés, horizon de détention, niveau d’endettement, nature des loyers (nu/meublé), politique de distribution.
- L’option IS engage durablement et peut coûter cher à la sortie si des amortissements ont été pratiqués.
- Les obligations déclaratives diffèrent fortement (2072 vs 2065) et conditionnent vos risques fiscaux.
- Anticipez TVA, CFE, IFI, non-résidence, et la documentation technique (ATAD, composants).
- Pour un diagnostic personnalisé et sécurisé, prenez rendez-vous avec NBE Avocats: consultez l’Accueil, la page Droit fiscal ou contactez-nous via Contact.
Sources utiles à consulter avant de décider:
